Das neue Personengesellschaftsrecht im Mietverhältnis am Beispiel der GbR
Mit Wirkung zum 01.01.2024 wird das neue Gesetz zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts (MoPeG) in Kraft treten. Dies soll vor allem Transparenz bei Eigentumsverhältnissen an Grundstücken und bei Beteiligung an Unternehmen schaffen. Aktuell wird von einer hohen Verschleierungsquote im Gesellschaftsrecht ausgegangen, was u. A. weiterhin umfassende Geldwäsche ermöglichen dürfte. In den letzten 2 Jahren wurde zur Vorbereitung der neuen Regelungen ein Register für die Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) eingeführt, um künftig Rechtssicherheit zu gewährleisten, wenn eine GbR als Vertragspartner – z. B. auf Vermieter- oder Mieterseite – involviert ist.
Neu wird nunmehr sein, dass eine GbR per Gesetz rechtsfähig sein kann, dass das einsehbare GbR-Register existiert und damit eine Änderung des Grundbuchrechts vorgenommen wird, dass geänderte Vertretungs- und Haftungsregelungen geschaffen werden sowie die Norm zum Statuswechsel zwischen den einzelnen Personengesellschaftsarten gegeben ist.
Die GbR kann weiterhin entweder nicht rechtsfähig (reine Ausgestaltung eines Rechtsverhältnisses unter den Gesellschaftern) oder rechtsfähig sein (Teilnahme am Rechtsverkehr mit Eingehen von Verbindlichkeiten und Erwerb von Rechten = bisherige BGH-Rechtsprechung). Die rechtsfähige GbR kann Eigentümerin der vermieteten Grundstücke/ Wohnungen sein und auch als Partei im Mietverhältnis auftreten. Nunmehr wird auch das Vermögen der GbR klar getrennt vom Privatvermögen der Gesellschafter sein, das bisher bekannte gesamthänderische oder gemeinschaftliche Vermögen der Gesellschafter ist mithin passé. Zahlt also ein Mieter Miete an die Vermieter-GbR, wird diese dann Teil des Gesellschaftsvermögens, an welchem die Gesellschafter nur mit Gewinnanteilen partizipieren können. Hat eine GbR als Mieter Miete an einen Vermieter zu zahlen, ist dies deren Verpflichtung als Gesellschaft.
Die persönliche Haftung der GbR-Gesellschafter besteht dann nur gegenüber der GbR im Innenverhältnis. Beispielsweise können nunmehr auch 6 Gesellschafter ein Wohnhaus mit 1 Wohnung auf jeder der 6 Etagen per GbR erwerben, sich dann per Gesellschaftsvertrag jeweils für eine Etagen-Wohnung ein ausschließliches Wohnrecht einräumen und per GbR-Anteilsverkauf einzelne Wohnungen „formfrei“ und ohne Grundbuchänderung übertragen. Im Grundbuch steht mithin weiterhin nur die GbR als Eigentümerin (Stichwort Notar- und Gerichtskosten sowie Grunderwerbssteuer).
Existiert ein GbR-Gesellschaftsvertrag – was stets zu empfehlen ist – kann die Vertretung der GbR frei gestaltet werden, andernfalls wird die GbR durch alle Gesellschafter gemeinsam vertreten (Gesamtvertretung). Eine Einzelvertretung per legis findet nicht statt, ist aber per Vertrag auf eine Person übertragbar. Im Außenverhältnis reicht die Vertretungsmacht der Gesellschafter per Gesetz in alle Angelegenheiten der GbR hinein, eine Beschränkung ist nach außen hin daher unwirksam. Sofern daher ein Mietvertrag geschlossen wird, kann der andere Vertragspartner darauf vertrauen, dass der Handelnde der GbR auch hierzu befugt ist.
Ab dem 01.01.2024 kann eine GbR optional im dann existenten neuen GbR-Register eingetragen werden, allerdings ist dies nur klarstellend und ändert nichts an der Rechtsfähigkeit selbst. Ist eine GbR einmal im Register eingetragen, nimmt sie sofort am Rechtsverkehr teil. In diesem Kontext ist auch zu bemerken, dass ein Recht zugunsten der GbR (z. B. eine Dienstbarkeit oder eine Auflassungsvormerkung) nur im Grundbuch eingetragen wird, sofern die GbR auch im Register eingetragen ist. Dort findet man dann ebenfalls die Namen und Anschriften der GbR-Gesellschafter sowie die Vertretungsregelungen. Ohne Registereintragung ist mithin auch keine Grundbucheintragung möglich.
Mit Blick auf bereits existente GbR-Mietverhältnisse (mieter- und vermieterseitig) muss geprüft werden, inwieweit eine Eintragung/Umtragung erforderlich ist. Prognostisch wird dies jedoch zu empfehlen sein. Sofern ein Gesellschafterwechsel oder ein Grundstücksgeschäft nach dem 01.01.2024 geplant ist, wird das Grundbuchamt aller Voraussicht nach auf eine Eintragung und Anpassung per Verfügung hinwirken. Sinnvoll kann das Hinauszögern durchaus sein, sofern z. B. Beteiligungsverhältnisse an der GbR geheim bleiben sollen. Mit Eintragung in das GbR-Register trifft die GbR nämlich die Pflicht, die wirtschaftlich Berechtigten gemäß den Regelungen des Transparenzregisters offenzulegen. Allerdings dürfte die Eröffnung oder Führung von Bankkonten für nicht eingetragene GbR´s unmöglich werden, da die Kreditinstitute per Vorgaben durch das Geldwäschegesetz ebenfalls auf die Prüfung der wirtschaftlich Berechtigten bestehen werden.
Sofern eine bestehende Vermieter-GbR eine andere Gesellschaft (z. B. eine GmbH) aufnimmt, liegt ein Statuswechsel vor, der eine Umtragung in das GbR-Register oder das HRA vorsieht, aber nicht die Identität als Vermieter ändert. Das Mietverhältnis bleibt mithin unberührt, lediglich die Haftungsfragen sind juristisch neu zu prüfen. Sollte ein Statuswechsel auf Mieterseite vollzogen werden, stellen sich an dieser Stelle Fragen zur Mietzahlungspflicht oder zur Kaution. Interessant ist zudem die Thematik der Eigenbedarfskündigung, hier dürfte eine fortentwickelte Rechtsprechung des BGH zu erwarten sein. Jedenfalls sollte die künftig klare Trennung von Gesellschaftsvermögen und Privatvermögen der Gesellschafter ein berechtigtes Kündigungsinteresse für den Eigenbedarf der GbR unmöglich machen. Möglicherweise kann hier das o. g. Beispiel des 6-Etagen-Wohnhauses Abhilfe schaffen, sicher geklärt ist dies jedoch (noch) nicht.
Höchst interessant, aber an dieser Stelle rahmensprengend sind zudem die Abgrenzungen zu Erben- und Bruchteilsgemeinschaften als auch die Verbindung ins WEG.
Sebastian Tempel
Rechtsanwalt
