Buchen von Forderungskonten

Der Bundesgerichtshof hat in seinen Urteilen vom 21.03.2018 zu Az. VIII ZR 84/17 und zu Az. VIII ZR 68/17 grundlegende Prinzipien für die Buchung von Mietforderungskonten und Betriebskostenabrechnungen aufgestellt.

In die Betriebskostenabrechnung sind die tatsächlich geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen einzustellen, nicht die theoretisch geschuldeten Soll-Vorauszahlungen. Dann wird nur ermittelt, welcher tatsächlich angefallene Kostenanteil durch die Vorauszahlungen noch nicht getilgt ist, welche Restforderung also verbleibt.

Sobald die Betriebskostenabrechnung erstellt und versandt ist, muss das Konto des abgerechneten Wirtschaftsjahres, wenn dieses noch offene Posten enthält, umgestellt werden. Die offenen BK-Vorauszahlungen sind auszubuchen, im Forderungskonto dürfen nur noch die offenen Grundmieten und die Restforderung aus der Abrechnung erscheinen.

Hat der Mieter bspw. monatlich 500 € Miete, bestehend aus 400 € Grundmiete und 100 € Betriebskostenvorauszahlung, zu zahlen, stellt er die Zahlungen im September des Jahres aber ein, sind somit 4 x 500 € Bruttomiete offen. Sobald die BKA für dieses Jahr erstellt ist, müssen 4 x 100 € BK-Vorauszahlung ausgebucht werden, im Konto stehen dann nur noch 4 x 400 € Grundmiete und die Nachforderung aus der BK-Abrechnung, die die tatsächlichen Kosten abzgl. der tatsächlich geleisteten Vorauszahlungen beinhaltet.

Die geleisteten Vorauszahlungen müssen zutreffend gebucht worden sein. Das ist leicht nachzuvollziehen, wenn der Mieter stets die Miete ganz oder gar nicht zahlt, es gestaltet sich aber schwierig, wenn er nur undefinierte Teilzahlungen leistet. Dann ist § 366 BGB zu beachten.

Vorrangig ist stets die Tilgungsbestimmung des Mieters und nicht der Wunsch der Buchhaltung! Gibt der Mieter bei der Überweisung oder Barzahlung bspw. an „Miete Oktober“ und sind offen die Mieten aus 2016, 2017 und 2018, muss zwingend die Forderung für Oktober 2018 getilgt werden, auch wenn es ältere Forderungen gibt, § 366 Abs. 1 BGB.

Tilgungsbestimmungen können ausdrücklich oder konkludent (stillschweigend) abgegeben werden, die Umstände lassen dann Rückschlüsse auf den Tilgungswillen zu. Ist bspw. die Miete März für 500 € offen und die Nachforderung aus der BKA 2016 über 216 € und zahlt der Mieter 216 €, ohne anzugeben, worauf er zahlt, dann will er offenbar die BK-Nachforderung tilgen, denn der Zahlbetrag stimmt mit jener Forderung überein. Zahlt er im Laufe des Monats einen Betrag, der genau einer Monatsmiete entspricht, will er im Zweifel die laufende Miete dieses Monats tilgen. Das Amt dagegen zahlt in der Regel zum Monatsende im Voraus für den Folgemonat.

Lässt sich der Zahlung keine Tilgungsbestimmung des Schuldners entnehmen, gilt die Verrechnungsreihenfolge des § 366 BGB.

Der BGH hat in o. g. Urteilen nun entschieden, dass bei unzureichenden und unbestimmten Teilzahlungen zunächst auf die Betriebskostenvorauszahlungsforderung zu buchen ist, und wenn etwas übrig bleibt, auf die Grundmiete der Rest. Sind mehrere Forderungen offen, ist ebenfalls vorrangig auf die BK-Vorauszahlungen zu buchen.

Abschließend möchten wir daran erinnern, dass bereits seit dem Urteil des BGH vom 20.07.2005 zu Az. VIII ZR 347/04 die Mietminderung stets auf die Gesamtmiete bezogen ist und damit im entsprechenden prozentualen Verhältnis auch die Betriebskostenschuld erfasst. Dies muss in der Betriebskostenabrechnung Berücksichtigung finden, um den Mieter nicht zu benachteiligen, vgl. BGH Urteil vom 13.04.2011 zu Az. VIII ZR 223/10 (dazu in der Aktuellen Information Nr. 23/2011 ausführlich.

Noreen Walther

Rechtsanwältin

Kanzleiforum 12/2018
Rechtsanwälte Strunz ♦ Alter, Chemnitz

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