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Besonderer Kündigungsschutz für DDR-Nutzungsverträge über Erholungsgrundstücke endet zum 03.10.2015

Im Bereich des sog. Beitrittsgebiets sollen noch ca. 500.000 Wochenendhäuser existieren, die vor dem 03.10.1990 auf einem fremdem Grundstück errichtet worden sind. Die Errichtung einer Baulichkeit auf einem Grundstück, welches nicht im eigenen Eigentum stand, war nach dem ZGB-DDR möglich. Es wurden dann regelmäßig Nutzungsverträge zwischen dem Grundstückseigentümer und dem Eigentümer der Baulichkeit abgeschlossen. Dies betraf vor allem Garagen und sog. Datschen. Damit fielen das Eigentum am Grundstück und das Eigentum an der Baulichkeit auseinander. Dieses Auseinanderfallen widerspricht jedoch grundsätzlich den Regelungen des BGB.

1. Ausgangslage

Das Schuldrechtsanpassungsgesetz (SchuldRAnpG) vom 21.09.1994 regelt u. a die Überleitung dieser Nutzungsverträgen in das Miet- und Pachtrecht des BGB. Bis zum 31.12.1999 war das Kündigungsrecht des Grundstückseigentümers für diese Verträge ausgeschlossen. Danach konnte der Grundstückseigentümer den Vertrag nur unter bestimmten Voraussetzungen kündigen, wobei mit Wirkung zum 01.01.2005 der Kündigungsschutz nochmal gelockert wurde.

Dieser besondere Kündigungsschutz endet nun gemäß § 23 Abs. 4 SchuldRAnpG am 03.10.2015 auch für Nutzungsverträge über sog. Erholungsgrundstücke, nachdem dieser Schutz für Nutzungsverträge über Garagen bereits zum 31.12.1999 geendet hatte.

Wie wir im Kanzleiforum Ausgabe September 2014 berichtet hatten, hatte das Land Brandenburg im Bundesrat mit seiner Gesetzesinitiative versucht, den Kündigungsschutz um 3 Jahre bis zum 03.10.2018 zu verlängern. Der Bundestag hat dieses Gesetzesvorhaben jedoch abgelehnt, so dass die Regelungen des Schuldrechtsanpassungsgesetzes unverändert gelten.

2. Rechtsfolgen

Diese Nutzungsverträge über Erholungsgrundstücke kann der Grundstückseigentümer ab dem 04.10.2015 nach den allgemeinen Regeln des BGB ohne Einschränkungen ordentlich kündigen.

Der Nutzer ist dann berechtigt – aber nicht verpflichtet -, sein Eigentum auf der betroffenen Fläche bis zur Beendigung des Vertrages zu entfernen. Verbleibt die Baulichkeit danach auf dem Grundstück, erwirbt der Grundstückseigentümer nach § 11 Abs. 1 SchuldRAnpG kraft Gesetzes das Eigentum an der Baulichkeit. Der Nutzer und bisherige Eigentümer der Baulichkeit ist nach § 12 Abs. 2 SchuldRAnpG berechtigt, vom Grundstückseigentümer eine Entschädigung nach dem Zeitwert des Bauwerkes im Zeitpunkt der Rückgabe zu verlangen. Diese sog. Investitionsschutzfrist endet am 03.10.2022. Danach ist eine Entschädigung – wie bereits für Garagen seit dem 01.01.2006 – nur noch geschuldet, soweit der Verkehrswert des Grundstücks durch das Bauwerk im Zeitpunkt der Rückgabe erhöht ist.

Nimmt der Grundstückseigentümer, der nun auch Eigentümer der Baulichkeit ist, innerhalb eines Jahres nach Besitzübergang den Abbruch der Baulichkeit vor und zeigt dies dem ehemaligen Nutzer und Eigentümer rechtzeitig an, so kann dieser die Baulichkeit noch selbst entfernen oder vom Grundstückseigentümer hinsichtlich der hälftigen Abbruchskosten in Anspruch genommen werden, vgl. § 15 SchuldRAnpG.

3. Fazit

Selbst als die Investitionsschutzfrist für Garagennutzungsverträge zum 31.12.2005 endete, blieb die seinerzeit vorausgesagte Kündigungswelle der Grundstückseigentümer aus. Es bleibt daher abzuwarten, ob ab dem 04.10.2015 die Grundstückseigentümer von ihrem Kündigungsrecht Gebrauch machen. Aufgrund der Investitionsschutzfrist dürften die entstehenden Entschädigungsansprüche auf Seiten der Nutzer so manchen Grundstückseigentümer zu dem Entschluss kommen lassen, dass die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses die für ihn günstigere Lösung darstellt.

Jana Wegert

Rechtsanwältin

im Kanzleiforum 09/2015

Rechtsanwälte Strunz ♦ Alter, Chemnitz