Beschlüsse über die Neuverteilung von Kosten im Wohnungseigentum nach § 16 WEG

Während bis 2007 über die Kostenverteilung kaum neu beschlossen werden konnte, führte der Gesetzgeber in der Reform 2007 zumindest eine Beschlusskompetenz für die Änderung des Umlageschlüssels für Betriebs- und Verwaltungskosten ein und gestattete auch im Einzelfall die abweichende Kostenumlage für Erhaltungskosten. Seit 01.12.2020 können die Eigentümer nun generell – von den Kosten baulicher Veränderung nach §§ 20, 21 WEG abgesehen – jede Kostenart betreffend die Umlageverteilung durch einfachen Mehrheitsbeschluss ändern. § 16 Absatz 2 Satz 2 WEG regelt, dass die Eigentümer eine vom gesetzlichen Umlagemaßstab nach MEA oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung beschließen können und zwar

sowohl für einzelne Kosten – der Gesetzgeber dachte hier an die Kosten einer konkreten Instandsetzungsmaßnahme, wie eines einmaligen Fenstertauschs,
als auch für bestimmte Arten von Kosten – also z. B. wiederkehrende Betriebskostenarten oder auch die generelle Beschlussfassung, dass jeder Wohnungseigentümer die Kosten für den Austausch derjenigen Fenster zu tragen hat, die sich im Bereich seines Sondereigentums befinden, vgl. Drucksache 19/18791 Seite 56.

Das Gebot der Maßstabskontinuität steht der Neuverteilung nicht entgegen, muss aber für die Zukunft beachtet werden.

Nun liegen erste Entscheidungen zur Anwendung dieser Beschlusskompetenz vor:

BGH, v. 22.03.2024, Az. V ZR 81/23 (Fall: Eigentümer der Doppelparker sollen allein die Kosten von deren Erhaltung tragen und nicht mehr alle Eigentümer): Die Eigentümer dürfen jeden angemessenen Maßstab wählen, der nicht Einzelne ungerechtfertigt benachteiligt. Auch dürfen bisher von der Kostentragung befreite Eigentümer erstmals belastet werden und umgekehrt. Ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht der Beschluss jedenfalls, wenn die neue Kostenverteilung den Gebrauch oder die Möglichkeit des Gebrauchs berücksichtigt. BGH, Urt. v. 14.02.2025, Az. V ZR 236/23: Aber die erstmalige Kostenbelastung bislang befreiter Eigentümer bedarf eines sachlichen Grundes.
BGH, Urt. v. 14.02.2025, Az. V ZR 128/23: 16 Absatz 2 Satz 2 WEG begründet auch Beschlusskompetenz für die Änderung des Verteilungsschlüssels für die Zuführung zur Erhaltungsrücklage. LG Frankfurt a. M., Urt. v. 12.10.2023, Az. 2-13 S 133/22: Aber die Befüllungs- und Entnahmeschlüssel müssen identisch sein. D. h. ggf. muss die Rücklage rechnerisch zunächst aufgelöst, verteilt und neu befüllt werden. Was die in der Gesetzesbegründung enthaltene Formulierung, eine generelle Veränderung des allgemeinen Verteilungsschlüssels sei unzulässig, bedeuten soll, ist unklar und vermutlich bedeutungslos (a.A.: Das bedeutet, dass der Auffangkostenverteilungsschlüssel (MEA) nicht durch Mehrheitsbeschluss geändert werden kann, so MüKoBGB/Scheller § 16 WEG Rn. 39.
BGH, v. 14.02.2025, Az. V ZR 128/23: Auch ein Beschluss, der ausnahmslos alle Betriebskosten betrifft, ist zulässig. Die Aufhebung einer Privilegierung einzelner Eigentümer ist rechtmäßig, wenn es für die vereinbarte Privilegierung keinen sachlichen Grund gab. (Verweis auf BT-Drs. 19/18791, 56).
Keine Beschlusskompetenz über die Erhebung von (z. B. Umzugs-)Pauschalen mehr, weil nur noch tatsächlich anfallende Kosten verteilt werden können, wie die im Verwaltervertrag vereinbarten Kosten für die Nichtteilnahme am Lastschriftverfahren, vgl. Bärmann/Becker a.a.O. Rn. 133.
LG Karlsruhe, v. 08.03.2024, Az. 11 S 53/22: Die Kostenneuverteilung darf nicht durch rechtsmissbräuchliche Stimmrechtsausübung des Mehrheitseigentümers erfolgen.
LG Frankfurt a. , Urt. v. 04.07.2024, Az. 2-13 S 15/24: Im Grunde führt jede Änderung des Verteilerschlüssels zu finanziellen Mehrbelastungen einzelner Wohnungseigentümer, das allein widerspricht also nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, sondern erst eine treuwidrige Ungleichbehandlung, die zu einem unbilligen Sonderopfer führt. Das Objektprinzip ist eine einfache und verständliche Kostenverteilung, wenn auch mit erheblicher Pauschalierung. Aber auch Miteigentumsanteile sind nicht immer gerecht verteilt.
BGH, v. 19.07.2024, Az. V ZR 139/23: Der obsiegende Eigentümer muss sich als Mitglied der Gemeinschaft seit 01.12.2020 an den Kosten des Rechtsstreits, die im Beschlussklageverfahren der unterlegenen Gemeinschaft auferlegt wurden, nach allgemeinem Kostenschlüssel für Verwaltungskosten beteiligen. Die Eigentümer können beschließen, obsiegende Anfechtungskläger zu befreien, ein Anspruch darauf besteht aber nicht.
BGH, Urteil vom 04.2026, Az. V ZR 50/25 (erstmals Gerechtigkeitsprüfung!): Die richterliche Kontrolle ist nicht auf eine bloße Willkürprüfung beschränkt. Die Umstellung der Verteilung von Erhaltungskosten (hier Heizungserneuerung) vom Flächenmaßstab oder MEA auf das Objektprinzip widerspricht i. d. R. ordnungsmäßiger Verwaltung. Ähnlich bereits Bärmann/Becker 16. Auf. 2025, § 16 WEG Rn. 127: Die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung sind wie bei jeder Beschlussfassung zu beachten, Verstöße führen zur Anfechtbarkeit. So wird eine Umstellung auf Verteilung der Kosten nach Flächenanteilen ordnungswidrig sein, wenn eine Verbrauchserfassung für die Kosten erfolgt.
Ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht die Änderung des Verteilerschlüssels in der Zukunft. Eine Änderung im laufenden Wirtschaftsjahr ist denkbar – außer nach § 6 Absatz 4 Satz 3 HeizkV. Allerdings ist dies fraglich, wenn es sich um steuerbare Kosten handelt, also vom Verbrauch oder der Nutzung abhängige, weil dann die Eigentümer bei rechtzeitiger Kenntnis von der Neuverteilung ihr Verbrauchs-/Nutzungsverhalten hätten anpassen können. Bei schon bestandskräftig abgerechneten Zeiträumen wird in der Regel Bestandsschutz anzunehmen sein. Dazu AG Berlin Mitte, v. 07.05.2025 – 22 C 4/25 WEG: Im Falle einer Änderung für abgeschlossene und noch nicht abgeschlossene Abrechnungsperioden, kann eine Teilunwirksamkeit des Beschlusses vorliegen.

Zwingende Bestimmungen der Heizkostenverordnung sind zu beachten.

Da es sich um eine gesetzliche Öffnungsklausel handelt, müssen die Beschlüsse übrigens nicht im Grundbuch verlautbart werden.

Ein Anspruch eines einzelnen Eigentümers auf Änderung des Verteilerschlüssels besteht nur im Ausnahmefall, § 10 Absatz 2 WEG.

Abweichende Vereinbarungen sind zulässig, für die Auslegung von Altvereinbarungen, die vor dem 01.12.2020 geschlossen wurden, gilt § 47 WEG.

Noreen Walther
Rechtsanwältin