Auswirkungen des Objektverkaufs auf einen Mietverwaltervertrag
Hat ein Eigentümer für sein Mietgrundstück einen Verwaltungsvertrag abgeschlossen und veräußert er sein Grundstück später, stellt sich häufig die Frage nach einer vorzeitigen Beendigung des Mietverwaltervertrages nach Objektveräußerung.
Das AG Neuss hat im Urteil vom 09.11.1999 zu Az. 40 C 3905/99 ebenso wie das AG Hagen im Urteil vom 08.06.2000 zu Az. 17 C 230/00 entschieden, dass ein Objektverkauf nicht automatisch zur Beendigung des Mietverwaltervertrages führt und die Vergütungspflicht bestehen bleibt, auch wenn der neue Eigentümer die Verwaltung selbst übernimmt. Der Vertrag geht auch nicht etwa automatisch auf den Erwerber über, OLG Hamburg ZMR 2011, 223 (anders beim Mietvertrag wegen § 566 BGB).
Eine einvernehmliche Aufhebung (Vereinbarung zwischen Ihnen und dem Verkäufer) oder eine einvernehmliche Überleitung (Zustimmung auch des Erwerbers) bleiben natürlich immer möglich.
Dem Verwalter wird nach Veräußerung die Verwaltung für seinen bisherigen Vertragspartner unmöglich, so dass er gemäß § 275 BGB von der Arbeitsleistung frei wird, gemäß § 324 BGB jedoch seinen Vergütungsanspruch – abzüglich ersparter Aufwendungen – behält, da der Eigentümer die Unmöglichkeit der Verwaltungsleistung durch die freiwillige Veräußerung selbst zu vertreten hat, vgl. Börstinghaus NZM 2000, 1037 (Schätzung – meist 20 % Abzug).
Ein außerordentliches Kündigungsrecht des Alteigentümers allein aufgrund der Veräußerung besteht nicht, denn dies ist kein durch den Verwalter zu vertretender Umstand und stellt auch keine Pflichtverletzung des Verwalters dar. Bei der Verwaltung einer Immobilie handelt es sich nach hier vertretener Ansicht auch nicht um ein Dienstverhältnis höherer Art im Sinne des § 627 BGB, vgl. Börstinghaus a.a.O.
Ist kein Sonderkündigungsrecht vereinbart und liegt keine Pflichtverletzung einer Partei vor, kann der Vertrag somit nur ordentlich nach gesetzlichen oder vertraglich vereinbarten Fristen und Bestimmungen gekündigt werden, vgl. Drasdo NJW-Spezial 2011, 481.
Der Eigentümer kann sich daher nur auf eine ordentliche Kündigung des Mietverwaltungsvertrages zurückziehen. Falls es sich um einen Formularverwaltervertrag handelt, ist § 309 Nr. 12 BGB zu beachten. Unwirksam sind danach folgende Klauseln zur Laufzeit bei Dauerschuldverhältnissen bei einem Vertragsverhältnis, das die regelmäßige Erbringung von Dienst- oder Werkleistungen durch den Verfasser des Vertragsformulars betrifft:
a) eine den anderen Vertragsteil länger als zwei Jahre bindende Laufzeit des Vertrags,
b) eine den anderen Vertragsteil bindende stillschweigende Verlängerung des Vertragsverhältnisses um jeweils mehr als ein Jahr oder
c) zu Lasten des anderen Vertragsteils eine längere Kündigungsfrist als drei Monate vor Ablauf der zunächst vorgesehenen oder stillschweigend verlängerten Vertragsdauer.
Wird gegen eine dieser Bestimmungen verstoßen, gilt das gesetzliche ordentliche Kündigungsrecht für Geschäftsbesorgungsverträge mit überwiegend dienstvertraglichem Charakter, §§ 675, 621 BGB.
Noreen Walther
Rechtsanwältin
Kanzleiforum 12/2017
Rechtsanwälte Strunz ♦ Alter, Chemnitz