Auswirkungen der Neuregelungen im Familienrecht auf das Wohnraummietrecht – Änderung des Mietvertrages bei Ehescheidung

Ausgangsfall: Die Eheleute F und M bewohnen seit ihrer Hochzeit 1981 gemeinsam die Wohnung des Vermieters V. Nur der Ehemann M hat den Mietvertrag unterzeichnet und ist als Mieter genannt. Im Januar 2010 reicht F den Scheidungsantrag bei Gericht ein. Im Mai 2010 teilt F dem V mit, sie bewohne die Wohnung zukünftig allein. Im Juni teilt M dem V mit, er sei aus der gemeinsamen Wohnung ausgezogen und hafte nicht mehr weiter als Mieter. Im September 2010 wird die Ehe rechtskräftig geschieden. Im Oktober 2010 bleibt die F die Miete schuldig. V möchte auch den M auf Mietzahlung in Anspruch nehmen.

1. Beide Eheleute sind Mieter geworden, § 100 Abs. 3 ZGB-DDR.

Mehrere Mieter haften für die Mietzahlung gesamtschuldnerisch.  Mieter ist grundsätzlich nur, wer als solcher im Mietvertrag benannt ist und diesen selbst unterzeichnet hat. Der Mieter kann sich bei Vertragsabschluss auch vertreten lassen, das Vertretungsverhältnis muss dann aber für den Vermieter erkennbar sein. Der Vertrag kann später konkludent auch durch wechselseitigen Schriftverkehr geändert werden. Bei Verträgen, die zu DDR-Zeiten abgeschlossen worden sind, ist die Besonderheit des DDR-Mietrechts zu beachten, wonach beide Eheleute Mieter wurden, auch wenn nur ein Ehegatte den Mietvertrag unterschrieb.

2. Grundsatz: Mieterwechsel/-ausscheiden bedarf der Zustimmung des Vermieters.

Der Mieter kann dem Vermieter nicht ohne dessen Zustimmung einen anderen Vertragspartner aufdrängen. Ebensowenig hat die Mietpartei einseitig gesetzlich das Recht, dem Vermieter zukünftig ein Haftungssubjekt durch Ausscheiden eines von mehreren Mietern zu entziehen. Änderungen des Vertrages können ohne Zustimmung des anderen Vertragspartners nur erfolgen, wenn dies gesetzlich vorgesehen oder vertraglich bereits vereinbart ist (Öffnungsklausel; z.B. bei Mietverträgen mit studentischen Wohngemeinschaften).

Praktisch wird diese Problematik zumeist dann, wenn sich Partner einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft, die beide als Mieter am Vertrag beteiligt waren, trennen, indem der eine Partner auszieht und verständlicherweise aus seinen vertraglichen Verpflichtungen, für die er dem Vermieter gemeinsam mit dem verbleibenden Partner gesamtschuldnerisch haftet, entlassen werden möchte – quasi um einen Schlussstrich zu ziehen. Häufig teilen die Mieter dann einfach den Sachverhalt mit und gehen davon aus, dass dies ohne Weiteres die angestrebten Rechtsfolgen nach sich zieht. Erstaunlicherweise nehmen dies auch viele Vermieter hin – mit der Konsequenz, dass sie die Chance, den ausgezogenen Mieter bei Zahlungsverzug des verbliebenen ebenfalls zu verklagen, ungenutzt verstreichen lassen. Mehrere Mieter können einen Mietvertrag jedoch grds. nur gemeinschaftlich und daher insgesamt kündigen, so dass der Vermieter keineswegs zusehen muss, wie er den solventeren der beiden Mieter verliert und der verbleibende mit der dann oft viel zu großen Wohnung völlig überfordert ist. Möglich wäre indes eine dreiseitige Vereinbarung, d.h. eine einvernehmliche Entlassung des einen Mieters aus dem Mietvertrag. Auch der verbleibende Mieter muss der Entlassung des ausziehenden aus dem Mietvertrag zustimmen. Eine Vertragsänderung ist nur allseitig möglich. Stimmt also z.B. der verbleibende Mann der Entpflichtung der umzugswilligen Frau nicht zu, darf auch der Vermieter die Frau aus dem Vertrag nicht entlassen. Er kann allenfalls auf eine Geltendmachung einzelner aus Gesamtschuldnerschaft resultierender Ansprüche ihr gegenüber verzichten, da er sich frei entscheiden kann, gegen welchen Gesamtschuldner er seine Ansprüche durchsetzt. Denn beide Mieter haften dem Vermieter gesamtschuldnerisch und das heißt, der Vermieter darf den einen oder anderen Mieter wahlweise – nach freiem Belieben – in Anspruch nehmen.

Entlassung aus dem Mietvertrag

Auch ist der Vermieter grundsätzlich nicht verpflichtet, eine Mietpartei zu entlassen, wenn beide Mieter das von ihm verlangen. Es handelt sich also bei sämtlichen Beteiligten um eine freie Willensentschließung.

Eine Ausnahme bildet jedoch eine gerichtliche Verfügung oder Einigung der Eheleute im Scheidungsprozess.

Ausnahme: Einseitige Änderungsbefugnisse des Mieter bei Scheidung

Durch das am 01.09.2009 in Kraft getretene Gesetz zur Änderung des Zugewinnausgleichs- und Vormundschaftsrechts (BGBl. I / 1696) wurden die Regelung in §§ 1568 a und b BGB neu eingefügt. Die Hausratsverordnung – und mit ihr auch Sicherungsmöglichkeiten zugunsten des Vermieters – wurde aufgehoben. Hinsichtlich der Ehewohnung gilt nunmehr:

(1) Ein Ehegatte kann verlangen, dass ihm der andere Ehegatte anlässlich der Scheidung die Ehewohnung überlässt, wenn er auf deren Nutzung … angewiesen ist …

(3) Der Ehegatte, dem die Wohnung überlassen wird, tritt

1. zum Zeitpunkt des Zugangs der Mitteilung der Ehegatten über die Überlassung an den Vermieter oder

2. mit Rechtskraft der Endentscheidung im Wohnungszuweisungsverfahren

an Stelle des zur Überlassung verpflichteten Ehegatten in ein von diesem eingegangenes Mietverhältnis ein oder setzt ein von beiden eingegangenes Mietverhältnis allein fort. § 563 Absatz 4 gilt entsprechend.

(4) Ein Ehegatte kann die Begründung eines Mietverhältnisses über eine Wohnung, die die Ehegatten auf Grund eines Dienst- oder Arbeitsverhältnisses innehaben, das zwischen einem von ihnen und einem Dritten besteht, nur verlangen, wenn der Dritte einverstanden oder dies notwendig ist, um eine schwere Härte zu vermeiden…

(6) In den Fällen der Absätze 3 und 5 erlischt der Anspruch auf Eintritt in ein Mietverhältnis oder auf seine Begründung ein Jahr nach Rechtskraft der Endentscheidung in der Scheidungssache, wenn er nicht vorher rechtshängig gemacht worden ist.

§ 1568 a III Nr. 1 BGB räumt den Ehegatten nunmehr das Recht ein, sich im Zuge der Ehescheidung zu einigen, wer von beiden (Mietern) das bestehende Wohnraummietverhältnis allein fortsetzt – und zwar zu den im Übrigen bisherigen Bedingungen. Sie teilen dann dem Vermieter (formlos) beide (nicht notwendig gleichzeitig) das Ergebnis ihrer Entscheidung mit. Mit Zugang der (letzten) Erklärung, frühestens jedoch mit Rechtskraft der Scheidung (in unserem Fall also im September 2010), tritt die Änderung zu Lasten des Vermieters ein. Dieser hat lediglich ein Sonderkündi-gungsrecht nach § 563 IV BGB wie beim Tod eines Mieters:

„Der Vermieter kann das Mietverhältnis innerhalb eines Monats, nachdem er von dem endgültigen Eintritt in das Mietverhältnis Kenntnis erlangt hat, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, wenn in der Person des Eingetretenen ein wichtiger Grund vorliegt.“

Einigen sich die Eheleute nicht, trifft das Familiengericht nach Anhörung des Vermieters eine entsprechende gerichtliche Entscheidung; § 204 FamFG.

§ 1568 a BGB ist zwingend, abweichende Vereinbarungen im Mietvertrag für den Fall der Scheidung sind also nicht – auch nicht individualvertraglich – zulässig. Zulässig soll aber die Vereinbarung einer über § 551 BGB hinausgehenden Mietkaution im Zeitpunkt der Änderungsmitteilung nach § 1568 a III BGB zur Abwendung der Ausübung des Kündigungsrechts nach § 563 IV BGB sein.

Lösung zum Ausgangsfall: M und F sind Mieter gewesen. Im September 2010 schied M aus dem Mietvertrag aus. Er haftet nicht mehr für die im Oktober 2010 entstandenen Mietschulden. War für V bei Erhalt der Änderungsmitteilungen durch die Mieter erkennbar, dass F die Mietzahlung allein nicht leisten kann, hätte er von seinem Sonderkündigungsrecht oder der Forderung nach einer zusätzlichen Mietkaution Gebrauch machen können. Da er aber erst im September von der rechtskräftigen Ehescheidung und damit vom endgültigen Eintritt des F als alleiniger Mieterin Kenntnis erlangte, kann er im Oktober mit gesetzlicher Frist den Mietvertrag kündigen. Alternativ kann V abwarten, bis er wegen Zahlungsverzuges nach § 543 Abs. 2 BGB fristlos kündigen kann.

Noreen Walther
Rechtsanwältin

im Kanzleiforum 09/2010

Rechtsanwälte Strunz ♦ Alter, Chemnitz