Anpassung der Vorauszahlungen wegen steigender Heizkosten

Bereits im zweiten Halbjahr 2021 sind die Energiepreise erheblich angestiegen. Zu den nachfragebedingt hohen Energiepreisen des Jahres 2021 gesellen sich nun zum Anfang 2022 noch die Auswirkungen des Kriegs in der Ukraine.

Bereits mit den Wärmelieferungsrechnungen für 2021 mussten einige Gebäudeeigentümer Nachforderungen von bis zu 100 % im Vergleich zum Jahr 2020 feststellen. Wohin sich die Energiepreise bis zum Ende des Jahres 2022 entwickeln werden, ist derzeit kaum abschätzbar. Mit hoher Wahrscheinlichkeit werden die Preise für Heizöl und Erdgas jedoch auf einem hohen Niveau verharren.

In den Jahren bis 2020 haben die Mieter von relativ geringen Energiepreisen gepaart mit vergleichsweise milden Wintern profitiert. Daraus folgt, dass die Heizkostenabrechnungen für 2019 und 2020 in der Regel vergleichsweise geringe Kosten ausgewiesen haben. Auf diesen Abrechnungen basieren aber auch die aktuellen Vorauszahlungen für die Heizkosten. Diese Vorauszahlungen werden in den meisten Fällen nicht annähernd ausreichen, um die tatsächlichen Kosten des Jahres 2022 zu decken. Es ist daher mit hohen Nachforderungen zu rechnen, denen nur durch eine frühzeitige Anpassung der Vorauszahlungen begegnet werden kann.

Soweit mit dem Mieter die Abrechnung der Betriebskosten und die Zahlung von Vorauszahlungen auf diese Betriebskosten vereinbart ist, kann jede Vertragspartei gemäß § 560 Abs. 4 BGB eine Anpassung der monatlichen Vorauszahlungen auf eine angemessene Höhe verlangen. Die Anpassung muss sich dabei auf die vorangegangene, formell korrekte und inhaltlich richtige Abrechnung stützen. Die angepasste Vorauszahlung darf nicht pauschal um einen Sicherheitszuschlag erhöht werden. Jedoch hat der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 28. September 2011 (VIII ZR 294/10) es für möglich erachtet, eine konkrete Kostensteigerung bei der Ermittlung der angemessenen Vorauszahlungen zu berücksichtigen.

Auf diese Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann eine Anpassung der Vorauszahlungen gestützt werden. Es sollte daher ermittelt werden, um welchen Prozentanteil die Heizkosten sich im Vergleich zum vorherigen Abrechnungszeitraum nach den Ankündigungen der Energielieferanten erhöhen und auf dieser Basis die neue Vorauszahlung berechnet werden. In der Anpassung sollte eine Erläuterung der Anpassung aufgrund der Erhöhung der voraussichtlichen Heizkosten erfolgen. Grundsätzlich muss die Anpassung der Vorauszahlung auf die zuletzt erstellte Heizkostenabrechnung gestützt werden. Gesetzliche Vorgaben oder Rechtsprechungen, die besagen, dass die Anpassung nur unmittelbar im zeitlichen Zusammenhang mit der Abrechnung erfolgen kann, existieren nicht. Daraus folgt, dass auch bis zur Erstellung der nächsten Heizkostenabrechnung noch eine Anpassung auf der Basis der letzten Abrechnung erfolgen kann (vgl. BGH, Urteil vom 18. Mai 2011 – VIII ZR 271/10).

Da beide Vertragsparteien ein Anpassungsrecht haben, können unterschiedliche Auffassungen zur Angemessenheit zum Streit führen. Es ist daher fraglich, ob bei Verweigerung des Mieters zur Zahlung erhöhter Vorauszahlungen diese gerichtlich eingefordert werden sollten. In vielen Fällen wird der Streit über die Anpassung der Vorauszahlungen dadurch „überholt“, dass die Abrechnung für den streitigen Zeitraum erstellt wird und im Nachgang eine Anpassung der Klage notwendig wird. Dennoch kann bei den aktuell vorhandenen Preissteigerungen eine Notwendigkeit zur Durchsetzung der höheren Vorauszahlungen bestehen. Grundsätzlich kann auch die Verweigerung der Zahlung angemessener höherer Vorauszahlungen dazu führen, dass ein Mietrückstand entsteht, der zur außerordentlichen fristlosen Kündigung wegen Mietrückständen berechtigt, soweit die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB erfüllt sind.

Um die Akzeptanz der Mieter hinsichtlich der Vorauszahlungsanpassung zu erhöhen, könnte auch in einem abgestuften Verfahren vorgegangen werden. Dabei könnte zunächst eine Vereinbarung zur freiwilligen Anpassung vorgeschlagen werden. Erst in einem zweiten Schritt würde dann die Möglichkeit zur einseitigen Anpassungserklärung des Vermieters genutzt und im Zweifel auch durchgesetzt.

Auch im Interesse der Mieter, die häufig gerade durch ungeplante hohe Nachforderungen aus den Betriebskostenabrechnungen erheblich belastet werden, sollte von dem Mittel der Vorauszahlungsanpassung Gebrauch gemacht werden. Bestenfalls wird diese Anpassung der Vorauszahlung mit einer frühzeitigen Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2021 verbunden.

 

Martin Alter
Rechtsanwalt