Anforderungen an Mieterhöhungsverlangen zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete

Der Vermieter ist berechtigt, vom Wohnraummieter die Zustimmung zur Mieterhöhung zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete zu verlangen, §§ 558 ff. BGB. Das gilt übrigens auch in den Fällen des § 578 Abs. 3 BGB (Vertrag mit Gemeinden oder Wohlfahrtsträgern zur Unterbringung von Personen mit dringendem Wohnbedarf).

Er hat in Textform ein Zustimmungsverlangen an den Mieter zu stellen und zu begründen.

Existiert für das Gemeindegebiet ein qualifizierter Mietspiegel, muss das Erhöhungsverlangen zwingend damit begründet werden, nur zusätzlich kommen weitere Begründungsmittel in Betracht. Es genügt nicht einfach, auf den Mietspiegel zu verweisen. Dem Mieter muss es auch möglich sein, eine Einordnung der Mietwohnung selbst nachzuvollziehen. Somit müssen sämtliche zur Berechnung erforderlichen Anknüpfungstatsachen mitgeteilt werden, in jedem Falle aber mindestens die Angaben, die dem Mieter nicht selbst bekannt sind. Meist ist das wenigstens das Baujahr, oft aber auch die energetische Beschaffenheit. Wegen der in der regionalen Gerichtspraxis – wovon die Wirksamkeit des Verlangens schlechthin abhängt – recht unterschiedlichen Anforderungen an eine ordnungsgemäße Begründung ist es sehr zu empfehlen, den Mieter quasi durch den Mietspiegel zu führen und ihm die Berechnung und Einordnung Schritt für Schritt zu erläutern. Wenn Mietspiegel umfangreiche Punktekataloge beinhalten, kann – wenn das Urheberrecht dies zulässt – auch ein Ausdruck der Punktetabelle beigefügt werden, auf welcher die zutreffenden Punkte gekennzeichnet werden. Sind Korrekturen für vom Durchschnitt abweichende Zu- oder Abschläge vorzunehmen, sind diese ebenfalls mitzuteilen und einzuordnen.

Entsprechend sind auch Mieterhöhungsverlangen anhand von einfachen Mietspiegeln zu begründen. Weil diese aber deutlich geringere Qualitätsanforderungen erfüllen müssen, sind sie vor Gericht auch angreifbar. Deshalb empfiehlt es sich, das Verlangen zusätzlich mit 3  Vergleichswohnungen zu begründen.

Die Vergleichswohnungen müssen auffindbar benannt werden. Dabei ist darauf zu achten, dass eindeutig ist, um welche Geschosslage es sich handelt, was bei Angaben wie „Stockwerk“, „Etage“ oder „Geschoss“ schnell zweifelhaft sein kann, weil unklar ist, ob das Erdgeschoss oder die Wohnung im Souterrain mit gezählt wird oder nicht. Gibt es mehrere Wohnungen pro Etage, ist auch die Lage in der Etage zu benennen. Gibt es mehrere Aufgänge im selben Hauseingang, ist zunächst der Aufgang mitzuteilen.

Achtung: Die Angaben in alten Mietverträgen stimmen erfahrungsgemäß nicht immer mit den Tatsachen überein! Der Name des Mieters in der Vergleichswohnung muss nicht mitgeteilt werden. Da die Namensbenennung datenschutzrelevant ist und der Grundsatz der Datensparsamkeit gilt, sollte darauf auch verzichtet und stattdessen die Lagebeschreibung gewählt werden. Sehr vereinzelt meinen Datenschutzbeauftragte, es sei die ausdrückliche Zustimmung des Mieters der zum Vergleich benannten Wohnungen zuvor einzuholen. Das erscheint jedoch überzogen, wenn der Mieter belehrt wurde, dass der Vermieter von dieser Möglichkeit ggf. Gebrauch machen wird, dann kann der Mieter ggf. einen Widerspruch erheben.

Apropos Datenschutz: Der Mieter der zum Vergleich benannten Wohnung kann im Ausnahmefall ein überwiegendes berechtigtes Interesse an der Benennung „seiner“ Wohnung geltend machen. Deshalb muss er im Vorfeld gemäß Art. 13 DSGVO informiert werden, dass seine Daten ggf. in einem Vergleichsmietenverfahren benannt werden könnten. Insoweit bietet sich die Belehrung bei Vertragsschluss an, das Kanzleimuster enthält dazu eine Regelung. Das Einverständnis an sich muss nach hier vertretener Rechtsansicht aber nicht eingeholt werden, weil grds. ein berechtigtes Interesse besteht und der Gesetzgeber mit dem Verfahren der Vergleichsmietenbenennung die Datenverarbeitung inzident gebilligt hat.

Jedoch ist damit zu rechnen, dass die Vergleichswohnungen besichtigt werden müssen. Das kann bereits außergerichtlich durch den Mieter, dessen Miete erhöht werden soll, selbst erfolgen. Die Benennung der Vergleichswohnungen soll dem Mieter ermöglichen, dass dieser die Vergleichswohnungen besichtigen und die Vergleichbarkeit nachprüfen kann. In einem Gerichtsverfahren kann ebenfalls eine Besichtigung durch das Gericht oder einen Gutachter erfolgen. Das erfordert die Kooperation der Mieter der Vergleichswohnungen. Die Durchsetzbarkeit dieses Besichtigungsbegehrens ist rechtlich nicht eindeutig geklärt.

Die Wohnungen müssen tatsächlich auch vergleichbar sein, wobei eine Identität nicht erforderlich ist. Für die Frage der Vergleichbarkeit ist lediglich eine grobe Einordnung erforderlich, so dass Unterschiede in Einzelheiten gerade keine Rolle spielen, vgl. Staudinger / V Emmerich /2021 BGB § 558 Rn. 42. Wenn die Wohnungen nur „im Großen und Ganzen annähernd vergleichbar“ sind, ist dies ausreichend. Größere Unterschiede können durch Zu- und Abschläge ausgeglichen werden, vgl. BGH  Az. VIII ZR 61/63. Insbesondere darf bei der Beurteilung der Maßstab nicht zu eng gefasst werden. Es kommt vielmehr auf eine Gesamtschau an, sodass eine Mieterhöhungserklärung auch dann wirksam ist, wenn die genannten Vergleichswohnungen nicht bezüglich aller Wohnwertmerkmale mit der Wohnung des Mieters übereinstimmen (vgl. BGH Az. VIII ZR 216/13; BVerfG Az. 1 BvR 759/77; 1 BvR 1331/92; Blank/Börstinghaus/Siegmund/Börstinghaus, 7. Aufl. 2023, BGB § 558a Rn. 47). 

Jedoch sollten Wohnungen im 5. OG ohne Fahrstuhl nicht – jedenfalls nicht ohne einen Abschlag – mit solchen im 1. oder 2. OG verglichen werden, das löst in der Regel Streitigkeiten aus. Welche Auswirkungen Wohnflächenunterscheide haben, hängt vom jeweiligen Wohnungsmarkt ab. Wie bereits ein Blick in verschiedene Mietspiegel zeigt, werden Flächengruppen unterschiedlich gebildet (z. B. 46-55 m² / 56-70 m² oder 40-65 m² / 66-80 m²). Entscheidend ist, ob die Wohnungen jeweils einem anderen Markt zuzuordnen sind, ob man also örtlich gewöhnlich bspw. für 65 m² eine andere m²-Miete als für 55 m² erzielen kann. 

Mindestangaben sind bspw.:

1. Müllerstraße 14, 00000 Musterstadt; 3. OG rechts, 65 m², 3 Zimmer; Grundmiete 5,50 €/m²
2. Müllerstraße 16, 00000 Musterstadt; 2. OG links, 64 m², 3 Zimmer; Grundmiete 5,60 €/m²
3. Müllerstraße 14, 00000 Musterstadt; 3. OG Mitte, 66 m², 3 Zimmer; Grundmiete 5,55 €/m²

 

Das Gesetz verlangt in § 558 a BGB eine Begründung, die sich nicht nur in der Benennung der Vergleichswohnungen erschöpfen sollte. Es wird zwar vertreten, dass in der Angabe der Vergleichswohnungen zugleich die konkludente Behauptung liege, dass diese vergleichbare Merkmale aufweisen, so dass nur auf Unterschiede hinzuweisen sei, vgl. Blank/Börstinghaus/Siegmund/ Börstinghaus, 7. Aufl. 2023, BGB § 558a Rn. 50-53. Mindestens eine Kurzerläuterung sollte aber eingefügt werden.

Neuere Gerichtsentscheidungen berücksichtigen auch den Zustand der Ausstattung (alt und abgewohnt oder gerade erst neu saniert). Das wird verstärkt von Mieterseite in die Verhandlungen eingebracht. Höchstrichterlich ist dies noch nicht geklärt, Mietspiegel stellen auf dieses Kriterium bislang nicht ab.

Abschließend noch ein Hinweis zur Form der Zustimmung: Eine Zustimmung unter Vorbehalt ist keine wirksame Zustimmung, vgl. AG Karlsruhe Urteil vom 24.03.2025, Az. 9 C 268/25. Das Gesetz regelt auch kein Formerfordernis. Der Mieter darf deshalb auch mündlich / telefonisch oder per Mail zustimmen. Er muss das vorbereitete Zustimmungsblatt des Vermieters also nicht zwingend nutzen. Auch eine konkludente Zustimmung durch aktive Überweisung der höheren neuen Miete ist ausreichend, nicht aber die bloße Duldung des höheren Lastschrifteinzuges. Dies darf ohnehin erst nach Erteilung der Zustimmung erfolgen. Für größere oder zumindest technikaffine Vermietungsgesellschaften bietet es sich auch an, einen QR-Code zu generieren, so dass der Mieter via Smartphone zustimmen kann.

Nähere Informationen zu den Vergleichsmerkmalen, Fristenberechnungen sowie Formulierungsvorschläge finden Mandanten im Servicebereich der Kanzleiwebseite.

 

Noreen Walther
Rechtsanwältin