Aktuelle Rechtsentwicklungen im Immobiliensteuerrecht (I): Abgeltungssteuer bei Mietkaution und Rücklagenkonten von WEGs

Unter der Rubik „Aktuelle Rechtsentwicklungen im Immobiliensteuerrecht“ wollen wir Ihnen in diesem und in den folgenden Ausgaben einige steuerrechtliche Neuerungen vorstellen. Begonnen werden soll mit den Neuerungen im Hinblick auf die Anwendungshinweise bei der Abgeltungssteuer nach dem BMF-Schreiben vom 18.12.2009.

Kapitalerträge aus der Anlage der Mietkaution bzw. der Instandhaltungsrücklage oder sonstiger Anlagen von WEGs unterliegen gem. § 43 Abs. 1 EStG dem Steuerabzug in Höhe von 25 % des Zinsertrages zzgl. Solidaritätszuschlag und ggf. Kirchensteuer. Der Schuldner der Kapitalerträge – in der Regel die Bank – ist daher verpflichtet dem Gläubiger der Kapitalerträge auf Verlangen eine Steuerbescheinigung auf dem amtlich vorgeschriebenen Muster auszustellen, dass gemeinsam mit dem o.g. BMF-Schreiben im Bundessteuerblatt Teil I veröffentlicht worden ist. Eine solche Bescheinigung ist auch für Kautions- und Rücklagenkonten zu erstellen.

Bescheinigung bei Kautionskonten

Die Anlage der Mietkaution durch den Vermieter erfolgt in aller Regel auf einem Treuhandkonto; nicht zwingend aber wird ein Treuhandkonto für jeden Mieter eingerichtet, was sich unterschiedlich auf das Bescheinigungsverfahren auswirkt.

Hat der Vermieter ein Treuhandkonto unter Angabe des Treugebers eröffnet, stellt die Bank die Steuerbescheinigung auf den Namen des Mieters aus. Die Bescheinigung kann dann direkt von der Bank an den Mieter übersandt werden. Erhält der Vermieter die Bescheinigung, hat er diese dem Mieter zur Verfügung zu stellen.

Ist der Treugeber/Mieter der Bank nicht bekannt, ist die Bescheinigung auf den Namen des Vermieters mit dem Vermerk „Treuhandkonto“ auszustellen. Auch diese Bescheinigung kann der Mieter vom Vermieter verlangen.

Bei einem Sammelkautionskonto ist der Vermieter als Vermögensverwalter im Sinne des § 34 Abgabenordnung verpflichtet, gegenüber dem für ihn zuständigen Finanzamt eine Erklärung zur Einheitlichen und gesonderten Feststellung der Einkünfte aus Kapitalvermögen des Mieters abzugeben. Mit der Erklärung muss eine Feststellung der auf den jeweiligen Mieter entfallenden Kapitalerträge möglich sein.

Von diesem Verfahren kann abgesehen werden. Das Finanzamt erlässt dann einen sog. negativen Feststellungsbescheid. Der Vermieter hat dem Mieter eine Kopie dieses Bescheides zu übergeben und mitzuteilen, wie hoch der Kapitalertrag des Mieters ist und welche anteilige Kapitalertragsteuer darauf entfällt.

Bescheinigung bei Rücklagenkonten einer WEG

Bei Rücklagenkonten einer WEG ist eine einheitliche gesonderte Feststellung der Kapitalerträge eines jeden einzelnen Eigentümers in der Regel nicht notwendig. Es reicht vielmehr aus, dass der Verwalter die anteiligen Einnahmen aus Kapitalvermögen nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile aufteilt und den einzelnen Wohnungseigentümern mitteilt. Die Abrechnung kann unter Beifügung einer Kopie der Steuerbescheinigung des Kreditinstitutes durch den einzelnen Eigentümer beim Finanzamt für die Veranlagung eingereicht werden.

Jacqueline Köppen
Rechtsanwältin

im Kanzleiforum 03/2010

Rechtsanwälte Strunz ♦ Alter, Chemnitz