Formelle Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete

Im Beschluss vom 26.04.2016 zu Az. VIII ZR 54/15 hat der BGH verkündet, dass ein Mieterhöhungsverlangen für ein Reihenendhaus auch auf einen örtlichen Mietspiegel gestützt werden könne, in dem ausdrücklich vermerkt sei, dass er auf Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern sowie in Reihenhäusern nicht anwendbar sei.

Der BGH unterscheidet wiederum zwischen der formellen und der materiellen Rechtmäßigkeit eines Mieterhöhungsverlangens. An die Begründung eines solchen Verlangens dürften keine überhöhten Anforderungen gestellt werden. Dieses sei trotz des eingeschränkten Anwendungsbereiches des Mietspiegels wirksam, jedenfalls wenn die Miete für Einfamilienhäuser innerhalb der Mietpreisspane für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern liege. Es gäbe den Erfahrungssatz, dass die Miete in Einfamilienhäusern i. d. R. über der Miete für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern liege. Dem Mieter sei dann eine ansatzweise Überprüfung möglich, was ausreichend für die formelle Betrachtung sei. Eine Indizwirkung für die materielle Richtigkeit des Erhöhungsverlangens sei jedoch aus dem Mietspiegel nicht abzuleiten.

Bedeutung:

Relevanz hat dieser Beschluss für unsere Mandanten mit Einfamilien- oder Reihenhausbestand, für die sich häufig in Mietspiegeln keine hinreichenden Vergleichsdaten finden. Handelt es sich nicht um eine ganz außergewöhnliche Beschaffenheit (z. B. Schlosswohnung) kann nach obiger Rechtsprechung auch auf Vergleichsdaten von gewöhnlichen Wohnungen Rückgriff genommen werden, um das Erhöhungsverlangen formell zu begründen. Materiell wird dann aber in der Regel im Gerichtsverfahren nochmals durch einen Gutachter die tatsächliche Vergleichbarkeit geprüft.

Noreen Walther

Rechtsanwältin

Aktuelle Information Nr. 34/2016

Rechtsanwälte Strunz ♦ Alter, Chemnitz