Zustimmungsvorbehalt zur Vermietung im WEG

Im Urteil vom 25.9.2020 zu Az. V ZR 300/18 stellte der BGH fest, dass die kraft Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung erforderliche Zustimmung zur Vermietung nicht allein aus dem Grund verweigert werden darf, dass der Vermieter den Mietvertrag nicht zuvor vorlegt. Die Entscheidung kann auch für den Verkaufsfall Anhaltspunkte bieten.

 

Der Fall:

In der Gemeinschaftsordnung der WEG war geregelt, dass die Vermietung einer Wohnung der vorherigen Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer bedarf und diese nur aus wichtigem Grund versagt werden darf. Ein Sondereigentümer beantragte die Zustimmung zur Vermietung seiner Wohnung an eine Familie mit vier Kindern unter namentlicher Benennung. Die Eigentümer verlangten die Vorlage des Mietvertrages. Weil der Antragsteller dies ablehnte, verweigerten sie die Zustimmung. Der Eigentümer verlieh daraufhin die Wohnung für mehr als ein Jahr an die Interessenten.

 

Die Entscheidung:

Nach Ansicht des BGH lag ein wichtiger Grund zur Verweigerung der Genehmigung nicht vor.

Die Vereinbarung einer Veräußerungszustimmung dient dem Zweck, sich gegen ein Eindringen „unerwünschter Personen in den Eigentümer- oder Bewohnerkreis zu schützen“. Deshalb muss der Antragsteller Informationen über die Bewerberperson zugänglich machen, dazu gehören Angaben zu Namen, Beruf, Familienstand, Wohnanschrift des Interessenten und zur Zahl der einziehenden Personen, die mit ihm einziehen sollen.

Ein wichtiger, der Veräußerungszustimmung entgegenstehender Grund liege vor, wenn zu erwarten sei, dass sich der zukünftige Erwerber nicht in die Gemeinschaft einordnen oder seinen finanziellen Pflichten nicht nachkommen werde. Im Falle der Vermietung sei zu sichern, dass sich der künftige Mieter in die Hausgemeinschaft einordne und die Hausordnung befolge, insbesondere Gebrauchsregelungen nicht überschreite.

Die Vorlage des Kauf- oder Mietvertrages würde den übrigen Eigentümern und dem Verwalter aber Kenntnisse über Informationen verschaffen, die weit darüber hinausgehen und deren Interessen gar nicht berühren.

Zwar könne aus dem Vertrag auch ersehen werden, ob dem Mieter die Einhaltung der Hausordnung und ähnlicher Gebrauchsregelungen auferlegt werde. Wenn der Mieter aber tatsächlich später gegen diese verstoße, müsse der vermietende Sondereigentümer Abhilfe schaffen, die Eigentümer – nach neuer Rechtslage seit 01.12.2020 wohl eher die Gemeinschaft – könne sich ebenfalls direkt an den Mieter halten.

 

 

Noreen Walther
Rechtsanwältin