Zulässigkeit der Nachberechnung einzelner Rechnungspositionen in Betriebskostenabrechnungen

Mit Urteil vom 12.12.2012, Az. VIII ZR 264/12 entschied der Bundesgerichtshof, dass die Verjährungsfrist für eine Betriebskostenabrechnung des Vermieters nicht bereits mit der Erteilung der Abrechnung in Gang gesetzt wird, in der sich der Vermieter die Nachberechnung vorbehalten hat, sondern erst dann, wenn der Vermieter auch Kenntnis von den die Nachforderung begründenden Umständen erlangt.

Sachverhalt

Die Beklagte war von 1992 bis Ende Februar 2007 Mieterin einer Wohnung der Klägerin in Berlin. Die Beklagte erbrachte neben der Miete Vorauszahlungen auf die Nebenkosten. Über diese rechnete die Klägerin unter anderem für die Jahre 2002 bis 2006 ab, wobei sie sich eine Nachberechnung im Hinblick auf eine zu erwartende rückwirkende Neufestsetzung der Grundsteuer vorbehielt. Das zuständige Finanzamt setzte die Grundsteuer mit Bescheid vom 03.12.2007 rückwirkend für die Jahre ab 2002 fest. Die unter dem 30.01.2008 vorgenommenen Korrekturen der Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2002 bis 2006 führten zu einer Betriebskostennachforderung der Klägerin. Die Beklagte berief sich auf Verjährung.

Entscheidung

Der Bundesgerichtshof entschied, dass die Verjährungsfrist für eine Betriebskostennachforderung des Vermieters nicht bereits mit der Erteilung der Abrechnung in Gang gesetzt wird, in der sich der Vermieter die Nachberechnung vorbehalten hat. Die maßgebliche Abrechnung ist hier erst mit der Nachberechnung vom 30.01.2008 erfolgt. Die Frist wird erst dann in Gang gesetzt, wenn der Vermieter auch Kenntnis von den die Nachforderung begründenden Umständen erlangt. § 556 Abs. 3 BGB hindere daher den Vermieter nicht daran, sich bei der Betriebskostenabrechnung hinsichtlich der Positionen, die er ohne sein Verschulden nur vorläufig abrechnen kann, eine Nachberechnung vorzubehalten. Die Regelung sehe zwar nach einer bestimmten Frist den Ausschluss von Nachforderungen vor und solle dadurch den Vermieter zu einer fristgerechten Abrechnung anhalten, enthalte aber ausdrücklich eine Ausnahme für den Fall, dass der Vermieter ohne sein Verschulden nicht rechtzeitig abrechnen kann.

Praxishinweis

Kann der Vermieter einzelne Betriebskostenpositionen nur vorläufig abrechnen, ist aber darauf zu achten, dass er sich die Nachberechnung einzelner Positionen vorbehält. Auch muss der Vermieter an einer rechtzeitigen Abrechnung gehindert sein, z.B. weil die Grundsteuer noch nicht durch das Finanzamt festgesetzt worden ist. Liegen diese Voraussetzungen vor, beginnt die Verjährung nicht vor Kenntnis des Vermieters von den anspruchsbegründenden Umständen, hier der Nachberechnung der Grundsteuer. Die Korrektur der Abrechnung muss außerdem alsbald nach Wegfall des Hindernisses vorgenommen werden, nämlich innerhalb einer Frist von drei Monaten (BGH Urteil vom 05.07.2006, Az. VIII ZR 220/05).

Isabel Felgenhauer
Rechtsanwältin