Wenn der WEG-Verwalter den eigenen Wohnungsverkauf genehmigt
Auf den ersten Blick wirkt die Sache heikel: Ein Verwalter verkauft seine eigene Wohnung und erteilt sich zugleich selbst die Zustimmung, die nach der Teilungserklärung für die Veräußerung erforderlich ist. Genau mit dieser Konstellation hatte sich das OLG Karlsruhe mit Beschluss vom 09.02.2026 zum Aktenzeichen 19 W 77/25 (Wx)zu befassen. Die Entscheidung setzt sich mit zwei typischen Praxisfragen auseinander: Unter welchen Voraussetzungen kann die Verwalterbestellung auch außerhalb einer Eigentümerversammlung wirksam erfolgen, und wann steht § 181 BGB der eigenen Zustimmung des Verwalters gerade nicht entgegen?
Der Sachverhalt
Der Verwalter einer 2-Personen-WEG, der gleichzeitig einer der zwei Wohnungseigentümer war, beabsichtigte den Verkauf seiner Wohnung. Eine förmliche Verwalterbestellung per Eigentümerbeschluss gab es nicht. Stattdessen hatten die beiden Eigentümer einen schriftlichen Verwaltervertrag geschlossen, in dem die erneute Verwalterbestellung des einen Eigentümers und deren Dauer ausdrücklich geregelt war. Die Unterschriften unter dem Vertrag wurden notariell beglaubigt. Da das Grundbuch einen Zustimmungsvorbehalt des Verwalters bei Verkäufen vorsah, stimmte der Verwalter seinem eigenen Wohnungsverkauf im notariellen Kaufvertrag zu. Der spätere Antrag auf Eintragung des Eigentümerwechsels wurde vom Grundbuchamt mit der Begründung zurückgewiesen, die eigene Zustimmung des Verwalters zum Verkauf seiner Wohnung sei ein unzulässiges Insichgeschäft nach § 181 BGB, das zur Unwirksamkeit der Zustimmung führt. Gegen diese Zurückweisung legte der verwaltende Wohnungseigentümer erfolgreich Beschwerde beim OLG Karlsruhe ein.
Die Entscheidung
Das OLG Karlsruhe stellt zunächst klar, dass die Bestellung eines WEG-Verwalters nicht zwingend in einer Eigentümerversammlung beschlossen werden muss. Nach Auffassung des Senats kann ein entsprechender Beschluss auch im schriftlichen Verfahren nach § 23 Abs. 3 WEG zustande kommen. Entscheidend sei dabei, dass aus der Dokumentation eindeutig hervorgeht, dass die Wohnungseigentümer nicht lediglich Vertragsbedingungen festhalten, sondern tatsächlich einen verbindlichen Beschluss fassen wollen. Im entschiedenen Fall sah das Gericht diese Voraussetzung als erfüllt an. Maßgeblich war insbesondere, dass die Verwalterbestellung im Vertrag ausdrücklich von den übrigen Vertragsbedingungen abgesetzt war, beide Wohnungseigentümer unterschrieben hatten und das Bewusstsein hatten, einen verbindlichen Beschluss fassen zu wollen, sowie der Beschluss spätestens mit der notariellen Beglaubigung hinreichend bekanntgegeben wurde. Damit war die Verwalterbestellung nach Ansicht des Gerichts in einer für das Grundbuchverfahren ausreichenden Form nachgewiesen.
Im Mittelpunkt der Entscheidung steht sodann § 181 BGB (Insichgeschäft). Das Gericht verneint zunächst eine unmittelbare Anwendung der Vorschrift. Auch eine ausdehnende Anwendung lehnte das OLG Karlsruhe für den konkreten Verkaufsfall ab. Zwar betont der Senat, dass der Verwalter bei einer Zustimmung nach § 12 WEG die Interessen der Gemeinschaft treuhänderisch wahrzunehmen habe, die seinen eigenen Interessen als verkaufswilliger Eigentümer entgegenstehen können. Im entschiedenen Fall sah das Gericht aber keine für unzulässige Insichgeschäfte geforderte Interessenkollision, die eine entsprechende Anwendung des § 181 BGB erfordert hätte. Der Senat stellt dabei darauf ab, dass ein verwaltender Miteigentümer in der Regel kein eigenes Interesse daran haben werde, einen persönlich oder wirtschaftlich unzuverlässigen Erwerber in die Gemeinschaft aufzunehmen, weil dies für ihn als Verwalter zusätzlichen Aufwand und Schwierigkeiten in der Verwaltung mit sich bringen könne.
Zugleich weist das OLG darauf hin, dass die Gemeinschaft nicht schutzlos sei. Nach Auffassung des Gerichts kann sie Vorkehrungen treffen und etwa für Fälle der Beteiligung des Verwalters an einem Veräußerungsgeschäft die Entscheidungszuständigkeit an sich ziehen. Außerdem kommt nach den Ausführungen des Senats eine Haftung des Verwalters in Betracht, wenn er einen bestehenden Interessenkonflikt nicht offenlegt und der Gemeinschaft dadurch die Möglichkeit nimmt, selbst über die Zustimmung zu befinden.
Eva-Maria Meichsner
Rechtsanwältin