Wenn der Bau unfertig bleibt: Welche Pflichten treffen die GdWE bei Insolvenz des Bauträgers?
Mit Urteil vom 27. Februar 2026 – V ZR 219/24 – hat der BGH die Pflichten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (kurz GdWE) zur Erstherstellung nach Bauträgerinsolvenz konkretisiert und eine praxisnahe Entscheidung getroffen. Danach kann die Pflicht der Gemeinschaft zur erstmaligen plangerechten Herstellung bei einem sogenannten steckengebliebenen Bau weiter reichen als nur bis zum klassischen Gemeinschaftseigentum. Maßgeblich ist nicht allein die sachenrechtliche Zuordnung, sondern auch, ob bestimmte Arbeiten sinnvoll nur im Zusammenhang mit der Fertigstellung des Gesamtgebäudes ausgeführt werden können.
Sachverhalt
Im entschiedenen Fall ging es um mehrere Dachgeschosseinheiten, die nach der Insolvenz des Bauträgers nicht vollständig fertiggestellt waren. Die betroffenen Eigentümer verlangten unter anderem die Errichtung nichttragender Innenwände, die fachgerechte Elektroinstallation unter Putz sowie den Anschluss an die zentrale Heizungsversorgung einschließlich Heizkörpern und Zuleitungen. Die Wohnungseigentümergemeinschaft lehnte entsprechende Maßnahmen mehrheitlich ab. Die Eigentümer der Dachgeschosseinheiten verfolgten ihr Begehren deshalb im Wege der Beschlussersetzung nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG weiter. Während die Vorinstanzen die Klagen noch abwiesen, gab der BGH den klagenden Eigentümern im Ergebnis Recht.
Entscheidungsgründe
Die Rechtsprechung vertrat bisher die Ansicht, dass die Gemeinschaft bei Insolvenz des Bauträgers zumindest verpflichtet ist, das Gemeinschaftseigentum erstmalig herzustellen. Ausdrückliche Regelungen zu dieser Problematik enthält das WEG nicht. Bei einem steckengebliebenen Bau endet dieser Anspruch nach Auffassung des BGH jedoch nicht dort, wo formal das Sondereigentum beginnt.
Der BGH stellt vielmehr auf die praktische Durchführung der Bauarbeiten ab. Da die Gemeinschaft die das Sondereigentum umschließenden Wände, Decken und Böden, tragende Bauteile sowie zentrale Versorgungsleitungen herstellen lassen muss, ist es sachgerecht, bestimmte angrenzende Arbeiten einheitlich miteinzubeziehen. Dazu gehören nach der Entscheidung des BGHs insbesondere innenliegende nichttragende Wände in verputzter Form, unter Putz verlegte Leitungen sowie der Anschluss an eine zentrale Heizungsanlage nebst Heizkörpern und Zuleitungen. Eine künstliche Aufteilung der Gewerke nach Sonder- und Gemeinschaftseigentum würde die Bauausführung sonst unnötig erschweren.
Die Entscheidung ist aber kein Freibrief für eine vollständige Herstellung jedes unfertigen Sondereigentums durch die Gemeinschaft. Typische Ausstattungsarbeiten im Inneren der Einheit, etwa der Ausbau von Bad oder Küche, bleiben grundsätzlich Aufgabe des jeweiligen Sondereigentümers. Ebenso kann ein Eigentümer nicht ohne Weiteres die Gemeinschaft in Anspruch nehmen, wenn er gleichgerichtete vertragliche Ansprüche gegen den Bauträger oder den Insolvenzverwalter erfolgversprechend durchsetzen kann. In solchen Fällen kann es ihm im Verhältnis zur Gemeinschaft zumutbar sein, zunächst diese Ansprüche zu verfolgen.
Auch die Kostenfrage bleibt gesondert zu betrachten. Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum sind grundsätzlich von allen Wohnungseigentümern nach § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG zu tragen. Werden dagegen auf Verlangen einzelner Eigentümer zugleich Bestandteile ihres Sondereigentums erstmalig hergestellt, liegt die Kostenlast weiterhin bei den betroffenen Sondereigentümern. Der BGH unterscheidet damit zwischen der Frage, wer die Fertigstellung organisieren muss, und der Frage, wer sie wirtschaftlich zu tragen hat.
Eva-Maria Meichsner
Rechtsanwältin