Wartung von Gasetagenheizungen durch Mieter

Das Amtsgericht Karlsruhe bestätigt in seinem Urteil vom 28.01.2014, Az. 5 C 452/13, die Rechtsprechungstendenz: Wohnraummieter können formularvertraglich nicht wirksam zur Vornahme von Wartungsarbeiten sondern nur zur Kostenbeteiligung verpflichtet werden.

1. Der Fall

Der Vermieter hatte in seinem Formularmietvertrag geregelt, dass der Mieter statt die Kosten der Wartung der Gasetagenheizung zu tragen diese Wartung vielmehr jährlich selbst vorzunehmen habe. Die Reinigung solle jeweils nach Ende der Heizperiode durch ein Fachunternehmen vorgenommen werden.

Der Vermieter hatte schließlich jedoch die Wartungsarbeiten selbst durch ein Fachunternehmen ausführen lassen und die Kosten in der Betriebskostenabrechnung gegenüber dem Mieter geltend gemacht.

Das AG Karlsruhe stellte fest, dass Wohnraummieter nicht mit der Durchführung von Wartungsarbeiten belastet werden dürfen. Allenfalls sei eine Kostenumlage vereinbarungsfähig. Diese Vereinbarung sei aber gerade im Mietvertrag nicht getroffen worden. Die Vornahmeklausel könne auch nicht als Kostentragungsklausel ausgelegt werden.

2. Der Hintergrund

Die Entscheidung knüpft nahtlos an die Rechtsprechung zu Kleinreparaturklauseln an. Dort ist bereits gesichert, dass der Mieter nicht zu Reparaturleistungen verpflichtet werden kann sondern allenfalls Kosten tragen muss, vgl. BGH, WuM 1992, 355; Kinne, ZMR 2000, 725 ff. Eine Vornahmeklausel würde nämlich die Minderungsrechte des Mieters beeinträchtigen. Wenn gewöhnlich ein Mangel an der Mietsache auftritt, hat der Mieter seinen Vertragspartner hierüber unverzüglich zu informieren, § 536 c I 1 BGB. Bis zur Mangelbeseitigung stehen dem Mieter insbesondere Minderungsrechte zu, § 536 I BGB. Wenn der Mieter dagegen verpflichtet ist, den Mangel zu beseitigen, kann er keine Minderung verlangen, denn es liegt dann an ihm, schnellstmöglich zu handeln. Außerdem wäre es Aufgabe des Mieters, sich wegen Gewährleistungsansprüchen aus Schlechterfüllung der Kleinreparatur mit von ihm beauftragten Handwerkern auseinander zu setzen. Da der Auftraggeber i.d.R. für seinen Erfüllungs- bzw. Verrichtungsgehilfen haftet, müsste der Mieter sogar Schäden ersetzen, die Dritten im Zuge der Reparatur entstehen. Zudem kann der Mieter meist selbst gar nicht abschätzen, ob sich die Reparaturkosten noch innerhalb der Bagatellgrenze bewegen, er würde ein erhebliches Vorleistungs- und Erstattungsrisiko eingehen.

Ähnliche Erwägungen liegen auch der Rechtsprechung zur Wartung zugrunde. Aufgrund der Abwälzung der Wartungspflicht, so das AG Karlsruhe, müsste der Mieter nämlich „selbst die eigentlich dem Vermieter obliegenden Maßnahmen […] ergreifen, die den Eintritt eines minderungsrelevanten Ausfalls der Einrichtungen verhindern sollen.“

Eine Umdeutung der unwirksamen Vornahme- in eine an sich mögliche Kostentragungsklausel scheitert am Verbot der geltungserhaltenden Reduktion im Formularvertragsrecht, §§ 305, 306 BGB.

3. Praxistipp

Die Umlage der Kosten der Wartung von Gasetagenheizungen sollten gemäß § 2 Nr. 4 d) BetrkV mietvertraglich vereinbart werden. Eine Begrenzung der Höhe nach muss die Klausel nicht enthalten, vgl. BGH Urteil vom 07.11.2012, Az. VIII ZR 119/12. Jedoch sollte bei der Wahl des Umlageschlüssels beachtet werden, dass nicht eine Umlage nach dem Anteil der Wohnfläche sondern eine wohnungsbezogene Zuordnung der Kosten erfolgt.

Noreen Walther

Rechtsanwältin

Aktuelle Information Nr. 36/2014

Rechtsanwälte Strunz ♦ Alter, Chemnitz