Warmwasserkosten bei hohem Leerstand

Der BGH (Urteil vom 10.12.2014 AZ: VIII ZR 9/14) hatte zu entscheiden, ob Mieter in einem Mehrfamilienhaus dazu verpflichtet sind, im Falle eines hohen Wohnungsleerstandes durch die Umlage von Warmwasserkosten einen nicht ganz unerheblichen Teil des Leerstands bedingten Mehrkosten zu tragen.

Sachverhalt

Die Klägerin, eine Wohnungsbaugenossenschaft, hatte der Beklagten eine Wohnung in einem 28-Familienhaus in Frankfurt (Oder) vermietet. Da das Haus im Rahmen der Stadtplanung abgerissen werden sollte, waren Ende 2011 nur noch wenige Wohnungen belegt. Der erhebliche Wohnungsleerstand hatte zur Folge, dass die für eine große Leistung und viele Wohnungen ausgelegte Heizungs- und Warmwasseranlage gemessen an dem geringen Verbrauch der wenigen verbliebenen Mieter nicht mehr kostengünstig arbeitete.

Die Klägerin legte von den im Abrechnungsjahr 2011 angefallenen Warmwasserkosten (7848,61 €) 50 % nach Wohnflächenanteilen um, 50 % der Kosten berechnet sie nach dem Verbrauch. Von dem Gesamtverbrauch im Gebäude (78,220 m³) entfielen 23,820 m³ auf die Beklagte. Daraus errechnete die Klägerin einen Verbrauchskostenanteil von 1.195,06 € (3.324,31 € / 78,22 m³ x 23,82 m³). Hiervon stellte sie der Beklagten nur „aus Kulanz“ lediglich die Hälfte (597,53 €) in Rechnung. Die Beklagte weigerte sich, die Nachzahlungen zu erbringen, da die Klägerin die Warmwasserkosten auf Grund des hohen Leerstandes im Haus nicht nach Verbrauch, sondern ausschließlich nach der Wohnfläche hätte umlegen dürfen.

Entscheidungsgründe

Nach Auffassung des BGH hat die Klägerin zu Recht die Berechnung auf der Grundlage von § 8 Abs. 1 HeizkostenV vorgenommen. Auch bei hohen Leerständen bleibe es grundsätzlich bei der gesetzlich vorgegebenen Abrechnung, wonach die Kosten zu mindestens 50 % nach Verbrauch umzulegen sind.

Allerdings könnte die strikte Anwendung der Vorgaben der HeizkostenV bei hohen Leerständen in Einzelfällen zu derartigen Verwerfungen führen, dass eine angemessene und als gerecht empfundene Kostenverteilung nicht mehr gegeben ist. Diesen Fällen könne mit einer aus dem Prinzip von Treu und Glauben (§ 242 BGB) abzuleitenden Anspruchsbegrenzung Rechnung getragen werden. Ob eine solche Anspruchskürzung geboten ist, um die beiderseitigen Interessen zu einem angemessenen Ausgleich zu bringen, obliege grundsätzlich der Beurteilung des Tatrichters.

Im vorliegenden Fall sei zu berücksichtigen, dass die Klägerin in Anwendung von § 8 Abs. 1 HeizkostenV bereits den für die Beklagte günstigsten Maßstab (50 %) gewählt hat und den sich so ergebenden Betrag lediglich die Hälfte geltend macht, so dass sich für die knapp 50 m² große Wohnung der Beklagten für Heizung und Warmwasser ein zwar hoher, aber nicht völlig untragbar erscheinender Betrag von rund 1.054,00 € ergebe. Auf der anderen Seite habe auch die Klägerin – ohne für die leer stehenden Wohnungen Mieteinahmen zu erhalten – schon über den Wohnflächenanteil beträchtliche Kosten zu tragen und müsse insoweit ihrerseits ebenfalls hinnehmen, dass sie angesichts des Leerstandes die unwirtschaftliche Heizungsanlage erhebliche Mehrkosten verursacht. Insgesamt erscheine es daher nicht daran gemessen, dass auch die Mieter einen nicht ganz unerheblichen Teil der Leerstands bedingen Mehrkosten zu tragen haben.

René Illgen

Rechtsanwalt

Aktuelle Informationen Nr. 2/2015