Wärmelieferverordnung tritt zum 1. Juli 2013 in Kraft

Nachdem die übrigen Regelungen des Mietrechtsänderungsgesetzes bereits zum 01.05.2013 in Kraft getreten sind, folgt nun zum 01.07.2013 auch die Neuregelung zur Umstellung auf Wärmelieferung im Bestand nach § 556c BGB. In § 556c Abs. 3 BGB hatte der Gesetzgeber zudem eine Ermächtigung zum Erlass einer Verordnung vorgesehen, die die Rahmenbedingungen für die Umstellung auf Wärmelieferung genauer definiert.

Diese Ermächtigung wurde mit Erlass der Wärmelieferverordnung (WärmeLV) genutzt. Die WärmeLV vom 07.06.2013 wurde am 13.06.2013 im Bundesgesetzblatt verkündet und tritt zum 01.07.2013 in Kraft.

Wesentliche Inhalte

Die WärmeLV basiert im Wesentlichen auf dem Referentenentwurf einer Wärmelieferungsverordnung vom 13.02.2013.

Sie enthält Vorgaben zum Inhalt des abzuschließenden Wärmelieferungsvertrages zwischen dem Wärmelieferanten und dem Vermieter und Regelungen zu den inhaltlichen und formellen Anforderungen an die Umstellung im Mietvertrag.

In § 2 sind Vorgaben zu den Inhalten des Wärmelieferungsvertrages enthalten, wobei in Soll- und Pflicht-Inhalte unterschieden wird. Zu den zwingend aufzunehmenden Bestandteilen der Vertragserklärungen gehören Angaben zur Effizienzverbesserung und zum Kostenvergleich. Daraus ergibt sich zugleich, dass diese Angaben und damit die Erfüllung der Voraussetzungen für eine Umstellung nach § 556c BGB, als zugesicherte Eigenschaften anzusehen sind. Das Risiko der Erfüllung der Tatbestandsvoraussetzungen des § 556c BGB wird insoweit auf den Wärmelieferanten verlagert.

Hilfreich für den Wärmelieferungskunden ist insoweit auch der Auskunftsanspruch gemäß § 5 WärmeLV. Danach kann der Vermieter vom Wärmelieferanten verlangen, dass diejenigen Bestandteile des Wärmelieferpreises als gesonderte Kosten ausgewiesen werden, die nach § 7 Abs. 2 HeizkV umlegbar wären. Dies sind die Kosten, die bei einem Eigenbetrieb der Heizungsanlage durch den Vermieter umlegbar wären.

Im Abschnitt 3 der WärmeLV ist vorgegeben, wie der Kostenvergleich zwischen den bisherigen Betriebskosten der Heizungsanlage und den Wärmelieferungskosten zu erfolgen hat. Darüber hinaus ist geregelt, wie die Ankündigung der Umstellung erfolgen muss.

Hinsichtlich der Ermittlung der bisherigen Betriebskosten nach § 9 WärmeLV ist zu bemerken, dass den, über den durchschnittlichen Energieverbrauch aus einem Dreijahreszeitraum, ermittelten Brennstoffkosten noch die „sonstigen abgerechneten Betriebskosten des letzten Abrechnungszeitraums, die der Versorgung mit Wärme und Warmwasser dienen“, hinzuzurechnen sind.

Die Beschränkung auf den letzten Abrechnungszeitraum ist insofern problematisch, da in mehrjährigem Turnus wiederkehrende Kosten (z.B. Reinigung des Öltanks) so unberücksichtigt bleiben.

Bei der Ermittlung der Kosten der Wärmelieferung wird insbesondere die Berücksichtigung des Jahresnutzungsgrades der bisherigen Heizungs- oder Warmwasseranlage ein Streitpunkt sein.

Nur in wenigen Fällen wird der Jahresnutzungsgrad durch entsprechende Messwerte ermittelbar sein. Nach § 10 Abs. 2 WärmeLV soll daher auch eine Kurzzeitmessung zulässig sein. Auch die Verwendung von anerkannten Pauschalwerten ist möglich. Um die anerkannten Pauschalwerte ist bereits eine Diskussion im Gange. Bei den Kurzzeitmessungen ist problematisch, dass der Nutzungsgrad entscheidend von der aktuellen Fahrweise der Anlage abhängig ist und die Hochrechnung des Jahresnutzungsgrades aus Kurzzeitwerten problematisch erscheint. Sowohl die Kurzzeitmessung als auch die Berechnung über Pauschalwerte ist daher streitanfällig.

Letztlich ist in § 11 WärmeLV geregelt, mit welchem Inhalt und welchem zeitlichen Vorlauf (3 Monate) eine Umstellungserklärung erfolgen muss.

Dem Mieter muss mitgeteilt werden, welche Art der Wärmelieferung erfolgt, wie die Effizienzverbesserung der Anlage ausfällt, was der Kostenvergleich ergibt, wann die Umstellung erfolgen soll und wie der Preis und die Preisänderungen im Wärmelieferungsvertrag vereinbart sind.

Eine Sanktionsvorschrift für den Fall, dass die Umstellungserklärung nicht erfolgt oder unvollständig ist, ist in der WärmeLV im Gegensatz zum Referentenentwurf nicht mehr enthalten.

Ohne eine verordnungskonforme Umstellungserklärung können die Kosten der Wärmelieferung nicht auf den Mieter umgelegt werden. Die Erklärung kann aber nachgeholt werden. Auf die fehlende Umstellungserklärung kann sich der Mieter bei einer Abrechnung berufen und ist dabei nicht an die Einwendungsfrist nach § 556 Abs. 3 S. 5 BGB gebunden.

Zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarungen sind unwirksam, so dass die bislang gebräuchlichen Öffnungsklauseln für die Umstellung auf Wärmelieferung nicht mehr herangezogen werden können. Hier besteht nur im Bereich der Vermietung von Gewerberäumen eine Ausnahme.

Martin Alter
Rechtsanwalt