Verwirkung einer Indexmieterhöhung im Gewerberaummietrecht

Nach Ansicht des OLG Nürnberg im Hinweisbeschluss vom 17.01.2014, Az. 3 U 1355/13, kann eine unterlassene Geltendmachung einer Indexmieterhöhung aufgrund mietvertraglicher Klausel über einen Zeitraum von mehr als 4 Jahren verwirkt sein, so dass der Anspruch nicht mehr erfolgreich geltend gemacht werden kann.

Eine Verwirkung mit der Rechtsfolge der nicht mehr bestehenden Durchsetzbarkeit des Anspruches wird nach herrschender Rechtsprechung dann angenommen, wenn der Anspruchsinhaber das Recht längere Zeit nicht geltend macht (sogenanntes Zeitmoment) und zudem sich der Anspruchsschuldner in Hinblick auf das Verhalten des Gläubigers darauf eingerichtet hat und auch einrichten durfte, dieser werde seinen Anspruch nicht mehr geltend machen (sogenanntes Umstandsmoment).

Der Zeitablauf genügt mithin allein nicht. Vielmehr müssen Umstände hinzukommen, die es dem Schuldner berechtigter Weise gestatten anzunehmen, der Gläubiger wolle sein Recht nicht mehr verfolgen.

Im streitgegenständlichen Fall hätte der Vermieter von Gewerberäumen bereits im November 2007 eine Indexmieterhöhung verlangen können. Er hat dies jedoch erstmals im Mai 2012 geltend gemacht. Ein hinreichender Zeitablauf sei nach Ansicht des OLG Nürnberg mithin zu verzeichnen.

Aus dem Umstand, dass im Jahre 2009 der Vermieter aufgrund einer Minderungsstreitigkeit eine Mietnachzahlung verlangte und hierbei als „vollen Mietzins“ den nicht indizierten und somit nicht erhöhten Mietzins sondern die Ausgangsmiete geltend machte, lägen auch hinreichende Anhaltspunkte für das sogenannte Umstandsmoment vor, aus dem der Mieter eine zukünftig zu unterlassende Mieterhöhung schlussfolgern könnte.

Noreen Walther

Rechtsanwältin

Aktuelle Information Nr. 34/2014

Rechtsanwälte Strunz ♦ Alter, Chemnitz