Verwahrlosung der Wohnung als Verstoß gegen Hauptmieterpflicht bedeutet Kündigung

In den letzten Jahren häufen sich Probleme der Vermieter durch Verschmutzung und Verwahrlosung der Mietobjekte, was zu erheblichen Kostensteigerungen für Instandhaltung und Instandsetzung führt. Betroffene Mieter berufen sich, vielmals gestützt durch die bisherige Rechtsprechung, auf Art. 2 und 13 Grundgesetz, die Ihnen das Recht gäben, während des Mietverhältnisses, also während ihres Besitzrechtes an der Wohnung, mit der Mietsache nach ihrem Gusto, ihrer Lebensart und Persönlichkeitsentfaltung umgehen zu können, das heißt u.a., sich als Müllsammler, Unrathüter und Ungezieferzüchter zu generieren, ohne dass der Vermieter das Recht hätte, rechtzeitig einzugreifen und sein Eigentum vor Schaden zu bewahren.

Zu dieser Problematik hat nun das Amtsgericht Frankfurt/Main mit seinem Urteil vom 19.11.2025 (Az. 33051 C 287/25) ein wichtiges Zeichen gesetzt.

Sachverhalt

Die Mietparteien stritten gerichtlich zunächst über Mietrückstände, die der beklagte Mieter u.a. mit Mietminderungsrechten wegen Mängel in der Wohnung erklärte. Nachdem er jedoch den Zutritt für die Vermieterin verweigert hatte, drohte diese mit einer Kündigung wegen Zutrittsverweigerung. Danach gewährte der Mieter Zutritt, in dessen Ergebnis eine erhebliche, nach dem vorgefundenen Zustand der Wohnung bereits länger anhaltende, massive Verschmutzung und Verwahrlosung der Wohnung festzustellen war. Die Mieträume waren mit Möbeln, Abfällen und sonstigem Unrat völlig zugestellt. Die Vermieterin hielt den Zustand fotografisch fest und mahnte den Mieter ab, mit der Aufforderung, den vertragsgemäßen Zustand der Wohnung wiederherzustellen. Nachdem der Mieter dies nicht getan hatte, kündigte die Vermieterin im laufenden Verfahren fristlos. Der Mieter wandte ein, dass die im Verfahren vorgelegten Lichtbilder nicht den wahren Zustand der Wohnung widerspiegelten und wohl per Photoshop nachbearbeitet worden seien. Außerdem wären durch die eingestandene Verschmutzung noch keine Schäden an der Mietsache entstanden.

Entscheidung

Das Gericht stellte klar, dass die Pflege der Wohnung, wenn sie, wie üblich, vertraglich vereinbart ist, eine Hauptmieterpflicht darstellt, deren Missachtung und Vernachlässigung nach erfolgloser Abmahnung zur Kündigung berechtigt. Die klagende Vermieterin war gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB zur fristlosen Kündigung berechtigt, da der beklagte Mieter die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet hat. Dies stehe zur Überzeugung des Gerichtes aufgrund der von der Klägerin zur Akte gereichten Lichtbilder fest, welche eine deutliche Verwahrlosung und Verschmutzung der Mietsache erkennen ließen. Darüber hinaus hatte der Beklagte in der mündlichen Verhandlung die Verschmutzung eingestanden, allerdings das Ausmaß bestritten bzw. auf den Umstand hingewiesen, dass sich bei einer bereits 30-jährigen Nutzungszeit Schäden hätten bereits zeigen müssen. Letzteres hielt das Gericht für unerheblich, da die Klägerin nicht nur dann zur Kündigung berechtigt sei, wenn bereits Schäden vorhanden sind, sondern bereits dann, wenn solche zu besorgen sind. Die Einwände des Beklagten waren zu unsubstantiert und nicht nachgewiesen. Es lägen auch keine Anhaltspunkte für eine Veränderung der Lichtbilder durch Photoshop o.ä. vor. Die für eine Kündigung erforderliche Abmahnung hatte die Klägerin ausgesprochen.

Das Gericht gab demgemäß dem Herausgabeverlangen der Klägerin statt.

Angela Glöckner
Diplom-Juristin