Vertretungsbefugnis des Verwalters im Klageverfahren über die Verwalterbestellung und die Einberufung der Eigentümerversammlung durch einen Nichtberechtigen
Der BGH hat mit Urteil vom 11.3.2022, Aktenz. V ZR 77/21, entschieden, dass der Verwalter im Beschlussmängelverfahren über die Wirksamkeit seiner Bestellung die übrigen Wohnungseigentümer wirksam vertreten und Zustellungen für diese entgegennehmen darf. Darüber hinaus hat der BGH erneut klargestellt, dass die mangelhafte Einberufung der Eigentümerversammlung durch einen Nichtberechtigten geheilt wird, wenn alle Wohnungseigentümer an der Versammlung und der Abstimmung teilnehmen.
Sachverhalt
Hintergrund der Beschlussmängelklage einer Wohnungseigentümerin war eine werdende Wohnungs-eigentumsanlage, die von der Bauträgerin errichtet und aufgeteilt wurde. Nach der Teilungserklärung hatte die Bauträgerin das Recht, sich zunächst selbst zur Verwalterin zu bestellen und danach bis zum vollständigen Bezug des Objekts einen anderen Verwalter einseitig zu bestimmen. Von diesem Recht machte die Bauträgerin Gebrauch, nachdem die Klägerin bereits eine Wohnung gekauft und als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen war. Gegen die Beschlüsse, die in der ersten, vom neuen Verwalter einberufenen Eigentümerversammlung getroffen wurden, richtete sich die Klage.
Die Entscheidung
Der BGH wies die Revision der Klägerin zurück. So sei die Bestellung des neuen Verwalters zwar unwirksam, da sich die werdende Wohnungseigentümergemeinschaft zum Zeitpunkt der Bestellung durch den Eigentums-erwerb der Klägerin bereits in eine vollständige Wohnungseigentümergemeinschaft im Rechtssinne umgewandelt hatte. Ab diesem Zeitpunkt sei eine Verwalterbestellung unter der Geltung des WEG in der bis zum 30.11.2020 geltenden Fassung nur noch per Beschluss möglich gewesen, § 26 Abs. 1 Satz 1 WEG a. F.. Die davon abweichende Regelung in der Teilungserklärung sei insoweit nichtig. Dies führe nach dem BGH jedoch zum Schutz des Rechtsverkehrs nicht dazu, dass alle Handlungen des Verwalters ebenfalls unwirksam sind. Vielmehr blieben Rechtsgeschäfte und Rechtshandlungen, die der Verwalter im Namen der WEG gegenüber Dritten bis zur rechtskräftigen Aufhebung seiner Bestellung vorgenommen hat, grundsätzlich wirksam. Zudem sei der Verwalter weiterhin berechtigt, im Beschlussmängelverfahren, in dem die Wirksamkeit seiner Bestellung im Streit steht, die übrigen Wohnungseigentümer zu vertreten und für diese Zustellungen entgegenzunehmen, soweit er sich in keinem konkreten Interessenkonflikt befinde. Ob der Verwalter daneben auch berechtigt sei, wirksam eine Eigentümerversammlung einzuberufen, könne nach dem BGH dahingestellt bleiben, da nach herrschender Meinung der Mangel der Einberufung der Eigentümerversammlung durch einen Nicht-berechtigten geheilt wird, wenn, wie hier, alle Wohnungseigentümer an der Versammlung und der Beschluss-abstimmung teilnehmen, unabhängig davon, ob den Wohnungseigentümern die fehlende Einberufungs-berechtigung bekannt war oder nicht.
Eva-Maria Meichsner
Rechtsanwältin
