Verlängerung des Betriebskosten-Abrechnungszeitraumes

Nach wie vor hat ein Großteil der Vermieter, auch Großvermieter, in seinen Mietverträgen einen anderen Betriebskosten-Abrechnungszeitraum als das Kalenderjahr vereinbart. Dies ist meist historisch bedingt, oft noch durch die Einführung der Betriebskostenumlage in den ostdeutschen Bundesländern.

Da Versorgungsleistungen und andere Betriebskostenarten, wie etwa Steuern und Versicherungen, kalenderjahrbezogen anfallen, besteht bei den Vermietern das berechtigte Interesse, den Abrechnungszeitraum auf das Kalenderjahr umzustellen. Dies wäre dann mit einer einmaligen Verlängerung des Abrechnungszeitraumes verbunden. Grundsätzlich steht dem die Formulierung in § 556 Abs. 3 BGB gegenüber, wonach Betriebskosten jährlich abzurechnen sind und gemäß Abs. 4 eine davon zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam sein soll.

Der VIII. Senat des BGH hatte sich im Verfahren VIII ZR 316/10 erstmals mit dieser Problematik zu beschäftigen, er hat die Wirksamkeit einer Vereinbarung zur Verlängerung des Abrechnungszeitraumes auf 19 Monate bejaht. Eine einmalige Verlängerung des bisherigen Abrechnungszeitraumes sei möglich, wenn damit eine Umstellung auf das Kalenderjahr ermöglicht werden solle, etwa zum Zwecke der Harmonisierung des Abrechnungszeitraumes mit den Abrechnungszeiträumen verschiedener Leistungsträger oder zur Vereinfachung und zur praktikableren Handhabung der Abrechnung.

Die Zulässigkeit einer entsprechenden Vereinbarung begründet der BGH damit, dass die Umstellung des Abrechnungszeitraumes durchaus nicht zum Nachteil des Mieters ist, da sich für ihn die Nachvollziehbarkeit der Betriebskostenabrechnung erhöht.

Manfred Alter
Rechtsanwalt