Urteil des BGH zur Berücksichtigung einer Mietminderung im Rahmen der Betriebskostenabrechnung

Am 13.04.2011 hat der BGH unter Az. VIII ZR 223/10 verkündet, auf welche Art und Weise eine Mietminderung bei der Betriebskostenabrechnung Berücksichtigung finden sollte.

Bereits im Urteil vom 20.07.2005 zu Az. VIII ZR 347/04 hatte der BGH entschieden, dass Bemessungsgrundlage der Minderung nach § 536 BGB die Bruttomiete ist und zwar unabhängig davon, ob die Betriebskosten als Pauschale oder über abzurechnende Vorauszahlungen zu zahlen sind.

In der Literatur wurden nach diesem Urteil zwei Berechnungsmethoden diskutiert, wie der Vermieter die Minderungsquote berücksichtigen soll, insbesondere ob der monatliche Minderungsbetrag zunächst anteilig auf die Grundmiete und die Betriebskosten oder – wenn auch im Ergebnis in gleicher Höhe – zunächst nur auf die Grundmiete anzurechnen ist. In der Folge wurden zwei Abrechnungsmethoden vorgeschlagen.

Nunmehr hat der BGH verkündet, dass sich erst nach Vorliegen der Jahresbetriebskostenabrechnung ermitteln lässt, ob hinsichtlich der Gesamtmiete und unter Beachtung der berechtigten Minderung noch Nachforderungen oder Guthaben bestehen. Hierbei sei es irrelevant, wie der Minderungsbetrag zunächst unterjährig angerechnet werde.

Eine Betriebskostennachforderung sei „am einfachsten dadurch zu berechnen, dass die insgesamt geleisteten Zahlungen der geschuldeten Gesamtjahresmiete (Jahresnettomiete zzgl. abgerechneter Betriebskosten abzgl. des Jahresminderungsbetrages) gegenübergestellt werden“.

Wenn man die Rechnung des BGH einem fiktiven Beispiel einer dauerhaften monatlichen Minderung um 10 % – wegen ständigen Entzug des Kellers – zugrunde legt, ergibt sich folgendes Berechnungsbeispiel:

 

Monatsgrundmiete lt. Mietvertrag                                                        400 €

Betriebskostenvorauszahlung lt. Mietvertrag                                      100 €

Monatssoll lt. Mietvertrag                                                                    500 €

Minderungsquote von Januar bis Dezember mtl.      10 %                   50 €

Zahlung mtl. (geminderte Sollmiete)                                                   450 €

tatsächliche Betriebskosten im Jahr                                                1.500 €

Berechnung:

12 x monatliche Sollgrundmiete                                                       4.800 €

+          tatsächliche Jahresbetriebskosten insgesamt                     1.500 €

=          Gesamtsoll lt. Mietvertrag / tats. Kosten                              6.300 €

./.         Minderungsquote 10 %                                                           630 €

=          Soll unter Berücksichtigung der Minderung                         5.670 €

./.         geleistete Vorauszahlungen (12 x 450)                               5.400 €

=          Nachforderung                                                                        270 €

Rechnerische Gegenprüfung:

Jahresbetriebskosten                                                                      1.500 €

abzgl. Sollvorauszahlungen ungemindert                                       1.200 €

Nachforderung                                                                                   300 €

abzgl. 10 % = 30 €                                                                             270 €

Gern besprechen wir die Gestaltung Ihrer Betriebskostenabrechnungen im Rahmen der nächsten Mandantenberatungen.

 

Noreen Walther
Rechtsanwältin

Aktuelle Information Nr. 23/2011

Rechtsanwälte Strunz ♦ Alter, Chemnitz