Urteil des BGH zum Einbau von Rauchwarnmeldern in Wohnungseigentumsanlagen

Der Bundesgerichtshof hat am 08.02.2013 unter Az. V ZR 238/11, ein Urteil verkündet, wonach die Wohnungseigentümer den Einbau von Rauchwarnmeldern in den im Sondereigentum stehenden Wohnungen jedenfalls dann beschließen können, wenn das Landesrecht eine entsprechende Verpflichtung regelt. In diesem Fall jedenfalls stünden die Rauchwarnmelder nicht im Sondereigentum.

Die Entscheidung basiert auf § 45 Abs. 6 der Hamburgischen Bauordnung (HBauO), die eine Pflicht zur Nachrüstung von vorhandenen Wohnungen mit Rauchwarnmeldern vorsieht. Die betreffende Eigentümergemeinschaft hatte im Jahre 2010 beschlossen, Rauchwarnmelder käuflich zu erwerben, in den Wohnungen zu installieren sowie einen Wartungsvertrag diesbezüglich abzuschließen und die jährlichen Wartungskosten auf die Sondereigentumseinheiten zu verteilen. Das Amtsgericht Hamburg hatte zunächst die Nichtigkeit des Beschlusses festgestellt, das Landgericht Hamburg hat stattdessen die Klage eines Eigentümers abgewiesen. Der BGH hat sich nunmehr der Auffassung des LG Hamburg im Ergebnis angeschlossen.

Bislang ist in Literatur und Rechtsprechung umstritten gewesen, ob die Eigentümer überhaupt Beschlusskompetenz hinsichtlich des Einbaus von Rauchwarnmeldern besitzen. Der BGH hat sich nun zumindest für den Fall positioniert, dass das Landesrecht eine eigentumsbezogene Pflicht zum Einbau von Rauchwarnmeldern vorsieht, und zwar unabhängig davon, ob sich die Pflicht an die Gemeinschaft als Verband, an die Mitglieder als Mitberechtigte oder den einzelnen Wohnungseigentümer richtet. Diese Darlegung in der Begründung ist sehr wichtig, da in den einzelnen Landesbauordnungen unterschiedliche Adressaten für die Nachrüstungs- bzw. Einbaupflicht benannt sind.

Der BGH führt dazu aus, sich dass die Beschlusskompetenz für den Einbau für die jeweiligen Adressaten aus folgenden Erwägungen ergäbe:

1. Verpflichtet das Landesrecht den Verband Wohnungseigentümergemeinschaft, begründe sich die Beschlusskompetenz gem. § 10 Abs. 6 S 2 WEG.
    
2. Ist Adressat die Gesamtheit der Wohnungseigentümer als Grundstückseigentümer (nicht der Verband), dann sei der Verband nach § 10 Abs. 6 S. 3 HS 1 WEG befugt, diese gemeinschaftsbezogene Pflicht zu erfüllen.
    
3. Richte sich die gesetzliche Regelung an den einzelnen Wohnungseigentümer, ergäbe sich eine geborene Wahrnehmungskompetenz des Verbandes nur dann, wenn die Anlage ausschließlich aus Wohnungseigentumseinheiten bestehe und keine Teileigentumseinheiten umfasse, weil letztere i.d.R. durch die Bauordnungen nicht von Nachrüstpflichten betroffen werden. In diesem Fall gemischten Eigentums könne jedoch die Beschlusskompetenz durch Ausübung von Zugriffsermessen begründet werden, weil die Pflichterfüllung durch den Verband vorteilhaft sei, da Rauchwarnmelder nicht nur dem Schutz des jeweiligen Sondereigentums sondern aller Bewohner und Besucher dienen. Zudem bestünde die Gefahr der Leistungskürzung durch Feuerversicherungen für das Gebäude bei Verletzung der Einbauverpflichtungen durch einzelne Wohnungseigentümer.

Der BGH führt weiter aus, dass die aufgrund des Beschlusses der Eigentümer angebrachten Rauchwarnmelder nicht im Sondereigentum stünden, wobei es offen bleiben könne, ob es sich um wesentliche Bestandteile des Grundstücks (dann Gemeinschaftseigentum) oder um Zubehör (dann auch Eigentum Dritter – z.B. Vermieter denkbar) handelt.

Von Interesse ist des Weiteren, dass der BGH annimmt, die Eigentümer seien an der Beschlussfassung nicht grundsätzlich gehindert, wenn ein Eigentümer bereits selbst eigene Rauchwarnmelder angebracht hat. Inwieweit bei der Beschlussfassung auf Sonderfälle Rücksicht zu nehmen ist, sei eine Frage der ordnungsgemäßen Verwaltung im Einzelfall, nicht aber der Beschlusskompetenz.

Ist der Rauchwarnmelder als Zubehör einzuordnen, stünde dieses im Eigentum dessen, der das Zubehör angeschafft habe, im Falle der Beschlussfassung durch den Verband also in dessen Eigentum.

Das Zutrittsrecht zum Anbringen der Rauchwarnmelder ergäbe sich aus § 14 Nr. 4 WEG und stelle keinen unzulässigen Eingriff in das Sondereigentum dar.

Die Eigentümer hätten aufgrund der bauordnungsrechtlichen Regelung auch eine Beschlusskompetenz für Entscheidungen über die Kontrolle und Wartung.

Der BGH befasste sich jedoch nicht im Einzelfall mit den Fragen ordnungsgemäßer Verwaltung, da die Anfechtungsklage in diesem Streitfall verfristet war und somit lediglich Nichtigkeitsgründe, wie die Frage fehlender Beschlusskompetenz, zu prüfen waren.

 

Noreen Walther
Rechtsanwältin

Aktuelle Information Nr. 23/2013

Rechtsanwälte Strunz ♦ Alter, Chemnitz