Urteil des BGH zu Verwaltervergütung und -kompetenzen im WEG – nicht zu früh freuen!
Der Bundesgerichtshof hat am 11.06.2021 zu Az. V ZR 215/20 ein Aufsehen erregendes Urteil zu zwei lang umstrittenen Fragen verkündet: Inwieweit dürfen dem WEG-Verwalter durch Verwaltervertrag Entscheidungskompetenzen übertragen werden und wie kann der Verwalter (zusätzlich) vergütet werden?
Das Urteil darf nicht ohne Einordnung genossen werden: Der Fall betraf Beschlussfassungen aus dem Jahr 2019, der BGH hat sich also zur Rechtslage vor Inkrafttreten der Reform 2020 geäußert. Zum anderen hat der BGH die AGB-rechtliche Wirksamkeit der Vertragsklauseln gerade ausdrücklich nicht geprüft.
- Entscheidungskompetenzen
Angefochten wurde der Beschluss über den Abschluss eines Verwaltervertrages mit einer WEG. Gerügt wurde eine Vertragsklausel, wonach der Verwalter Instandhaltungs- und -setzungsmaßnahmen auch ohne Beschlussfassung allein auslösen darf, soweit die Höchstgrenzen von 4 T€ brutto im Einzelfall und max.
8 T€ brutto pro Wirtschaftsjahr nicht überschritten werden. Bei größeren Baumaßnahmen über 10 T€ Auftragswert solle der Verwalter sachkundige Dritte, wie Architekten, auf Kosten der Gemeinschaft ohne Beschluss hinzuziehen dürfen, wobei auch insoweit Höchstausgabegrenzen von 3 T€ im Einzelfall und 6 T€ pro Jahr festgelegt wurden.
Der BGH stellte fest, dass die Eigentümer dem Verwalter über die (damaligen) gesetzlichen Grenzen hinaus Entscheidungskompetenzen nach wohnungseigentumsrechtlichen Grundsätzen übertragen können, wenn die Kompetenzverlagerung für den einzelnen Eigentümer zu einem begrenzten und überschaubaren finanziellen Risiko führe. Dies war – aufgrund der Größe der Gemeinschaft – im Fall gewährleistet, weil die o. g. Höchstgrenzen das Risiko des Einzelnen auf „einen niedrigen dreistelligen Bereich“ pro Jahr limitierten. Die Klausel müsse sich auch nicht auf einen Einzelfall beziehen, sondern könne grundlegenden Charakter haben. Erforderlich sei ebensowenig die Vorgabe der maßgeblichen Vergabekriterien, um eine gebundene Entscheidung des Verwalters zu erreichen.
Einer AGB-Kontrolle unterzog der BGH die Klausel jedoch in Bekräftigung seines inzwischen mehrfach kritisierten Urteils vom 5.7.2019 zu Az. V ZR 278/17 nicht. Die Klausel kann deshalb aus anderen Gründen gemäß §§ 305 ff. BGB unwirksam sein.
- Verwaltervergütung
Weiter regelte der Vertrag mehrere Sondervergütungen des Verwalters neben den monatlichen Pauschalen pro Sondereigentum. Soweit dem Verwalter 700 € für jede zusätzliche Eigentümer-versammlung vom BGH zugebilligt werden, obgleich der Vertrag keine Regelung enthält, dass die Mehrkosten der WEG nicht belastet werden dürfen, wenn der Zusatzaufwand aufgrund einer vom Verwalter zu vertretenden Pflichtverletzung beruht, sind 2 Aspekte zu berücksichtigen:
Der Regelungszusatz ist nach einhelliger Rechtsprechung in einem Verwaltervertrag erforderlich, anderenfalls ist die Klausel AGB-rechtlich unwirksam, § 307 BGB. Der BGH prüft die Klausel im o. g. Urteil aber ausdrücklich nur WEG-rechtlich, die AGB-Prüfung soll erst bei Anwendung des Vertrages im Einzelfall erfolgen, dazu BGH V ZR 278/17. Das heißt, der Abschluss des Verwaltervertrages ist wirksam, der Beschluss dazu entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung. Ob der Verwalter aber im Einzelfall für die Zusatzversammlung auch die Sondervergütung erhält, wird erst dann geprüft, wenn er die Sondervergütung fordert! Und dann wird eben geprüft, ob die Klausel als Formularklausel wirksam ist oder die WEG unangemessen benachteiligt. Es kommt dann gar nicht darauf an, ob die Zusatzversammlung tatsächlich auf einem Verschulden des Verwalters beruht, weil dieser bspw. vergessen hatte, einen Tagesordnungspunkt auf die Tagesordnung zur regulären Versammlung zu setzen. Formularrechtlich wird nur geprüft, ob der Zusatz im Vertrag für alle denkbaren Einzelfälle enthalten ist! Fehlt er, erhält der Verwalter keine Sondervergütung.
Zum Zweiten erscheinen 700 € recht hoch, rechtfertigen sich im Fall aber wohl aufgrund der erheblichen Größe der Gemeinschaft (Einzelheiten sind dem Urteil leider nicht zu entnehmen) zu rechtfertigen.
Weiter billigte der BGH Sondervergütungen für die Betreuung von größere Baumaßnahmen und die Abwicklung von Versicherungsschäden im mitversicherten Sondereigentum, obgleich die Vergütung an Prozentsätzen der Auftragssummen und nicht am tatsächlichen Verwalteraufwand orientiert war. Da der Verwalteraufwand nicht zwingend in gleichem Umfang wie die Bauauftragssumme steigen muss, wurden in den letzten Jahren häufig derartige Klauseln unter dem Gesichtspunkt der unangemessenen Verbraucherbenachteiligung – also AGB-rechtlich – als unwirksam betrachtet. Die formularrechtliche Wirksamkeit aber hat der BGH nicht geprüft, das erfolgt wieder erst bei Rechnungslegung für die Sondervergütung.
Noreen Walther
Rechtsanwältin
