Tod des Mieters arglistig verschwiegen – Anspruch aus § 563 Abs.2 BGB dahin
Verstirbt der Mieter, gibt der § 563 BGB die Möglichkeit des Eintritts des Ehegatten, Lebenspartners oder anderer enger Familienmitglieder in das bestehende Mietverhältnis. Dies gilt auch für Personen, mit denen der Mieter einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt geführt hat. Nicht immer ist der Vermieter über diesen Wechsel des Vertragspartners erfreut. Der Abs. 4 des § 563 BGB eröffnet dem Vermieter ein Kündigungsrecht, wenn in der Person des Eintretenden ein wichtiger Grund vorliegt. Zweck dieser Regelung ist, zu verhindern, dass dem Vermieter ein unzumutbarer Mieter aufgezwungen wird. Allerdings muss der Vermieter die Unzumutbarkeit auf konkrete, objektive und nachweisbare Anhaltspunkte stützen. So geschehen in einem Verfahren vor dem Kammergericht Berlin (Az. 12 U 52/25).
Sachverhalt
Der Mieter hatte seine Lebenspartnerin in seine Wohnung aufgenommen. Diese teilte jedoch dem Vermieter den Tod des Mieters nicht mit. Selbst als das Mietobjekt verkauft werden sollte, legte sie diesen Umstand weder dem Makler noch dem neuen Vermieter offen. Im Gegenteil, sie täuschte telefonisch und per WhatsApp gegenüber den Vermietern vor, dass der Mieter noch in der Wohnung lebe. Sie übersandte den Vermietern sogar weit nach dem Tod des Mieters eine von ihm unterzeichnete Erklärung, dass sie seine Partnerin sei und er vorsorglich um Erlaubnis der Gebrauchsüberlassung bittet. Erst durch Nachfrage beim Einwohnermeldeamt erfuhren die Vermieter, dass der Mieter bereits mehrere Jahre tot war. Daraufhin kündigten die Vermieter innerhalb der Monatsfrist des § 563 Abs. 4 BGB das Mietverhältnis mit der Begründung, dass die Partnerin wiederholt versucht hatte, den Eindruck zu erwecken, der Mieter lebe noch. Im Vorfeld der Kündigung hatte es darüber hinaus bereits eine Abmahnung wegen verspäteter Mietzahlungen gegeben. Nach der Abmahnung erfolgte wiederum eine um einen Tag verspätete Mietzahlung. Der Räumungsklage des Vermieters gab das LG Berlin II statt. Gegen dieses Urteil legte die Partnerin Berufung ein.
Entscheidung
Das Kammergericht wies die Berufung durch Beschluss vom 20.10.2025 zurück mit der Begründung, dass die seitens der Vermieter ausgesprochene Kündigung wirksam ist. Das Gericht wertete das anhaltende Verschweigen des Todes des Mieters und das aktiv leugnende Verhalten der Partnerin als unredlich gegenüber den Vermietern. Spätestens mit Bekanntwerden der Verkaufsabsichten bezüglich des Mietobjektes, hätte die Partnerin das Versterben des Mieters offenlegen müssen. Des Weiteren bestand aufgrund der unpünktlichen Mietzahlungen der Verdacht der Zahlungsunfähigkeit, welcher ebenfalls als wichtiger Grund zu werten sei.
Angela Glöckner
Diplom-Juristin