Tilgungsreihenfolge bei Verwertung des Vermieterpfandrechts in der Insolvenz des Mieters

Aus aktuellem Anlass weisen wir auf die Leitsatzentscheidung des BGH vom 09.10.2014 (Az.: IX ZR 69/14) hin. Das Urteil führt im Kern aus, dass ein Insolvenzverwalter, der im eröffneten Insolvenzverfahren ein Gewerbemietverhältnis nicht beendet, bei Verwertung der dem Vermieterpfandrecht unterliegenden Gegenstände nicht selbständig eine Tilgungsreihenfolge bestimmen darf. Dies obliegt vielmehr der Entscheidung des Vermieters/ Gläubigers, der zunächst mit den unsicheren älteren Mietforderungen aus dem Zeitraum vor der Eröffnung des Insolvenzverfahrens aufrechnen darf.

Sachverhalt

Das Gewerbemietverhältnis wurde vom Insolvenzverwalter nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens noch einige Zeit weiter geführt. Hierbei verwertete er u. a. das Anlage- und Umlaufvermögen, welches dem Vermieterpfandrecht unterlag (Ladeneinrichtung, Kasse, Verkaufsgüter etc.). Anschließend wurde der Erlös hieraus zunächst mit den Mietforderungen, die aus der Insolvenzmasse zu zahlen waren (Masseverbindlichkeiten) verrechnet und erst dann der Rest mit weit höheren Rückständen, die lediglich zur Insolvenztabelle angemeldet waren (Insolvenzforderungen). Hiergegen wehrte sich der Vermieter, da nach seiner Auffassung ein Tilgungsbestimmungsrecht des Insolvenzverwalters so nicht bestehen dürfe. Das Berufungsgericht gab dem Vermieter ebenso Recht wie nunmehr der BGH.

Entscheidung

Der BGH führt in seiner Entscheidung aus, dass der Vermieter in einem solchen Falle den Verwertungserlös erst auf Kosten und Zinsen sowie auf ältere fälligere sowie auf weniger sichere Forderungen anrechnen darf (vgl. §§ 366 Abs. 2, 367 Abs. 1 BGB). Das fehlende Wahlrecht des Insolvenzverwalters (als Vertreter der Haftungsmasse) wird damit begründet, dass das Insolvenzverfahren als Gesamtvollstreckungsverfahren keine freiwillige Leistung bei der zwangsweisen Verwertung schuldnerischen Vermögens zulässt. Die eigenständige Bestimmung der Tilgungsreihenfolge durch den Insolvenzverwalter sei nur bei freiwilligen Leistungen und nicht bei der Zwangsverwertung von gewährten Sicherheiten des Vermieters (Vermieterpfandrecht, Mietkaution) einschlägig. Dieses fehlende Privileg rührt grundsätzlich aus der umfassenden Leistungsunfähigkeit des Schuldners her.

Praxistipp

Sobald ein Insolvenzverwalter in ein bestehendes Gewerbemietverhältnis eintritt, d. h. keine umgehende Kündigung gemäß § 109 InsO erklärt, sollte – wie bereits üblich – eine buchhalterische Trennung von Mietforderungen von vor und von nach dem Eröffnungszeitpunkt erfolgen. Sodann sind diese getrennt beim Insolvenzverwalter geltend zu machen (Insolvenzforderungen und Masseverbindlichkeiten), wobei dann bereits vorsorglich unter Hinweis auf die o. g. Entscheidung ein etwaiges Vermieterpfandrecht zu angezeigt und beansprucht werden sollte. Verrechnet der Insolvenzverwalter dann anschließend die Erlöse aus erfolgter Veräußerung o. ä. mit den Forderungen, sollte dies unbedingt nochmals rechnerisch überprüft werden. Als Gläubiger darf der Vermieter bei diesen Erlösen als Absonderungsberechtigter (vor den anderen Insolvenzgläubigern) dann eine Verrechnung mit den für ihn unsichersten und ältesten Forderungen aufrechnen.

Sebastian Tempel
Rechtsanwalt

Aktuelle Informationen Nr. 7/2015