Schadensersatzanspruch des Vermieters bei Durchsuchung von Wohnräumen

Am 14.03.2013 hat der 3. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes entschieden, dass Vermieter bei Wohnungsdurchsuchungen für strafrechtliche Ermittlungen gegen den Mieter grundsätzlich Schadensersatzansprüche bei hierdurch entstehenden Schäden an der Mietsache haben, sofern die Vermieter selbst keine Kenntnis von den Straftaten haben (Az.: III ZR 253/12, Urteil vom 14.03.2013).

Sachverhalt und gerichtliche Entscheidung:

Der Kläger ist Miteigentümer einer Eigentumswohnung. In dieser wurden nach richterlicher Anordnung von einem Spezialkommando das beim Einsteigen benutzte Fenster und der Teppichboden beschädigt. Hintergrund war der Verdacht, dass der Mieter gegen das Betäubungsmittelgesetz verstoßen hatte. Gleichwohl waren dem Kläger derartige Straftaten des Mieters in der Vergangenheit offensichtlich bekannt.

Der BGH bestätigte in seiner Entscheidung in letzter Instanz, dass grundsätzlich Amtshaftungsansprüche aus enteignendem Eingriff gegen den Rechtsträger der Polizeibehörde (Bundesland) bestehen (§ 839 Abs. 1 BGB, Art. 34 GG), sofern die hoheitliche Maßnahme den Vermieter zwangsweise zu einem Opfer für die Allgemeinheit zwingt, wobei die Einwirkung eine besondere Schwere vorweisen muss. Dies gelte jedoch nicht, wenn der Betroffene/ Vermieter sich selbst in die gefährdende Situation begibt und bei Kenntnis bzw. grob fahrlässiger Nichtkenntnis von Straftaten Mietverträge abschließt oder nicht von seinem Kündigungsrecht Gebrauch macht. Dann sei der Schadensersatzanspruch verwirkt bzw. ein sog. gleichheitswidriges Sonderopfer nicht gegeben.

Folgen für die Praxis:

Dies bedeutet für die Vermieter und Eigentümer von Wohnräumen, dass bei Vorliegen von Verdachtsfällen gegen potentielle Mietinteressenten oder bereits vorhandene Mieter wegen Straftaten (Drogenkriminalität, Körperverletzungen, etc.) Vorsicht geboten ist. Sofern eingeschätzt werden kann, dass hier polizeiliche Ermittlungen erfolgen oder bereits Zwangsmaßnahmen angekündigt worden sind, sollten zur Vermeidung des Rechtsverlust bei Schäden wegen möglicher Polizeieinsätze die Kündigungsmöglichkeiten des Mietverhältnisses überprüft und ggf. die Kündigung erklärt werden.

Dies spielt bei erster Betrachtung offensichtlich zunächst keine übergeordnete Rolle, kann im Falle von erheblichen Schäden in Wohnung, Haus oder Grundstück gleichwohl über das Bestehen von Schadensersatzansprüchen gegenüber (den stets solventen) Schuldnern (Körperschaften öffentlichen Rechts) entscheiden.

Sebastian Tempel
Rechtsanwalt