Rechtsfolgen der Verhinderung einer Mangelbeseitigung durch den Mieter

Im Urteil vom 13.05.2015, Az. XII ZR 65/14, hat sich der für die Geschäftsraummiete zuständige Senat zu den grundlegenden Auswirkungen einer rechtswidrigen Weigerung des Mieters, die Beseitigung eines Mietmangels zu dulden, sowie zu den Voraussetzungen einer Mietvertragskündigung wegen Zahlungsverzuges mit weniger als zwei Monatsmieten geäußert.


Sachverhalt

Der Gewerberaummieter hatte einen Mietmangel angezeigt und deswegen die Miete gemindert. Später kündigte der Vermieter die Mangelbeseitigung an. der Mieter verweigerte diese Beseitigung und kündigte an, sie nur dann zu dulden, wenn zuvor die Erstattung der zu erwartenden Umsatzeinbußen für die sechswöchige Sanierungszeit „geregelt“ sei. Weder eine diesbezügliche Regelung noch eine Mangelbeseitigung erfolgten. Daraufhin kündigte der Vermieter den Mietvertrag fristlos wegen Zahlungsverzuges von mehr als zwei Monatsmieten.


Entscheidung

Die Miete ist gemindert, solange und soweit der Gebrauch der Mietsache nicht nur unerheblich beeinträchtigt ist. Der Mieter kann sich nach Treu und Glauben jedoch nicht mehr auf Mietminderung berufen, wenn er die Duldung der Mangelbeseitigung unberechtigt verweigert. Allerdings – und das ist neu – gelte das nach Ansicht des BGH „erst ab dem Zeitpunkt, ab dem die Mangelbeseitigung ohne das verhindernde Verhalten des Mieters nach dem gewöhnlichen Verlauf der Dinge voraussichtlich abgeschlossen gewesen wäre.“ Ein den Zahlungsverzug begründender Zahlungsrückstand konnte im vorliegenden Fall somit erst nach Ablauf der – nunmehr fiktiven – angekündigten sechswöchigen Sanierungsphase begründet werden. Wenn der Mieter die Miete nach Ablauf dieser Frist weiter mindert und dadurch ein kündigungsrelevanter Forderungsbetrag verursacht wird, ist die Kündigung statthaft.

Die Weigerung des Mieters sei vorliegend unberechtigt gewesen, so der BGH, weil dem Mieter kein Anspruch auf Ersatz der Umsatzeinbußen zustehe. Weder handelt es sich um Aufwendungen i. S. v. §§ 578 Abs. 2, 555 a Abs. 3 BGB. Noch könne der Mieter Schadenersatz verlangen, denn der Vermieter handle bei der Mangelbeseitigung rechtmäßig und nicht schuldhaft. In diesem Punkt hat der BGH damit eine lange offene Streitfrage entschieden, da bislang in der Literatur  die Ansicht vertreten worden ist, der Vermieter habe die Garantie für eine vertragsgemäße Beschaffenheit übernommen und müsse für Folgeschäden haften, wenn er einseitig in das Vertragsverhältnis eingreife. Die herrschende Meinung hatte aber bereits bisher argumentiert, der Vermieter handle in Erfüllung seiner Erhaltungspflicht rechtmäßig und müsse somit nicht für Folgeschäden – wie hier Umsatzausfälle des Gewerbemieters während der Sanierung – haften.

Anders kann dies jedoch bspw. zu beurteilen sein, wenn die Sanierung wegen eines Verzugs des Vermieters mit der Mangelbeseitigung länger andauere als bei unverzüglicher Instandsetzung oder wenn der Vermieter den selbst Mangel zu vertreten hat, § 536 a BGB.

Der Vermieter sei zudem gerade bei einem Gewerberaummieter verpflichtet, die Maßnahme so zeitig wie möglich anzukündigen und sich bei nicht so dringlichen Maßnahmen zeitlich mit dem Mieter abzustimmen, um die Einbußen für diesen so gering wie möglich zu halten. Es komme jedoch auf die Umstände des Einzelfalls an, wie Schwere des Mangels, Folgen weiteren Zuwartens etc.

Drittens war zu prüfen, ob der Vermieter den Mietvertrag wegen Zahlungsverzuges fristlos kündigen durfte. § 543 BGB bestimmt das Recht zur fristlosen Kündigung durch den Vermieter, wenn der Mieter

a) für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder

b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

Im Fall kam es darauf an, wie hoch der „nicht unerhebliche Teil der Miete“ i. S. v. Variante a)  sein muss. Insoweit positionierte sich der Senat zu der umstrittenen Frage, ob auch im Gewerberaummietrecht die Bestimmung des § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB aus der Wohnraummiete entsprechende Anwendung finden sollte. Demnach ist „der rückständige Teil der Miete“ i. S. v. § 543 Abs. 2 Nr. 3 a) BGB nur dann als nicht unerheblich anzusehen, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt.

Nach Ansicht des BGH müsse auch in der Gewerberaummiete der Rückstand mindestens eine Monatsmiete betragen, wenn eine Kündigung ohne vorherige Abmahnung statthaft sein solle. Ausnahmsweise genüge auch ein geringerer Rückstand, wenn weitere Umstände hinzuträten, so z. B. die Kreditwürdigkeit des Mieters, die finanzielle Situation des Vermieters und die Auswirkungen des Verzuges.

 

Noreen Walther
Rechtsanwältin

Aktuelle Informationen Nr. 29/2015

Rechtsanwälte Strunz ♦ Alter, Chemnitz