Recht des Mieters auf vorzeitige Rückgabe der Wohnung?

Das Landgericht Bonn hat sich in einem nunmehr veröffentlichten Berufungsurteil vom 05.06.2014, Az. 6 S 173/13, der mieterfreundlichen Auffassung angeschlossen: Der Vermieter gerate in Annahmeverzug, wenn er ohne Angabe triftiger Gründe die vorzeitige Rückgabe der Mietsache durch den Mieter ablehnt.

1. Der Fall

Der Mieter hatte Anfang November 2011 mit Wirkung zum 28.02.2012 den Wohnungsmietvertrag gekündigt und die Rückgabe der Wohnung bereits für den 26.11. angekündigt und am 29.11.2011 die Schlüssel an der Haustür des Vermieters angeboten. Der Vermieter lehnte ab, weil er sich „überfallen“ fühlte und auf einem ordentlichen Übergabetermin bestehen sowie verhindern wollte, dass die vorzeitige Entgegennahme als vorzeitige Entlassung aus dem Mietvertrag missverstanden werde. Im Mai 2012 ließ der Vermieter schließlich das Schloss auswechseln und verlangte klageweise Miete bis Februar 2012 sowie Nutzungsentschädigung bis Mai 2012. Vorausgegangen waren bereits Streitigkeiten zwischen den Parteien, die zu einer (unwirksamen) fristlosen Kündigungserklärung des Mieters führten.

Das Landgericht gab der Zahlungsklage wegen der Miete bis Februar 2012 statt, wies jedoch den weitergehenden Anspruch auf Nutzungsentschädigung für den Zeitraum ab Vertragsende bis zur Wiedererlangung des Besitzes (März bis Mai 2012) ab. Mit dem Angebot der Schlüsselübergabe am 29.11.2011 habe der Mieter den Vermieter in Annahmeverzug gemäß § 293 BGB wegen der Rückgabeanspruchs versetzt. Daher habe der Mieter dem Vermieter die Mietsache nicht vorenthalten, was Voraussetzung für eine Nutzungsentschädigung nach beendetem Mietvertrag wäre.

Unschädlich sei, dass das Rückgabeangebot deutlich vor Vertragsende erfolgte. Der Mieter sei grundsätzlich zu einer vorzeitigen Rückgabe berechtigt. Das gelte nur dann nicht, wenn „durch eine vorzeitige Leistung würde in die Rechte oder rechtlich geschützten Interessen des Gläubigers eingegriffen“ werde, so das LG Bonn. Ein solcher Ausnahmefall habe jedoch nicht vorgelegen. So werde in der Rechtsprechung eine vorzeitige Schlüsselrücknahme nicht als Mietaufhebungsvertrag oder Anerkenntnis einer fristlosen Kündigung interpretiert. Zudem hätte er erklären können, dass er auf einem Übergabetermin bestehe, der dann bspw. Ende November hätte durchgeführt werden können. Bei dieser Gelegenheit hätte er erklären können, dass er sein Entgegenkommen nicht etwa fehlinterpretiert wissen möchte. Jedenfalls habe er nicht zu erkennen gegeben, dass es ihm um die Erfüllung der mieterseitigen Fürsorgepflichten gehe.

2. Der Hintergrund

In Literatur und Rechtsprechung ist umstritten, ob der Mieter zur vorzeitigen Rückgabe berechtigt ist. Nach einer Ansicht ist der Vermieter vorzeitig rücknahmepflichtig, wenn ihm das nicht ausnahmsweise unzumutbar ist, z. B. weil er sich im Ausland aufhält und keine Hausverwaltung beauftragt ist, vgl. Pauly, NZM 2012, 553. Zum Teil wird auf die Restdauer des Mietverhältnisses abgestellt. Das OLG Dresden (Urteil vom 20.06.2000, Az. 23 U 403/00) hält wenige Wochen für zumutbar, 5 Monate bspw. aber für unzumutbar.

Die Gegenansicht hält ein vorzeitiges Rückgaberecht nur bei entsprechender Vereinbarung für gegeben, weil anderenfalls sich der Mieter einseitig seiner Obhutspflichten für die Mietsache (Reinigung, Beheizung, Verkehrssicherung) entledigen könne, vgl. Pauly a.a.O.; Münchner Kommentar zum BGB – Bieber, 6. Auflage 2012, § 546 Rn. 16. Auch werde der Vermieter benachteiligt, weil die Verjährungsfrist wegen nicht ordnungsgemäßer Rückgabe (Schadenersatzanspruch) gemäß § 548 BGB mit Rückgabe der Mietsache beginnt, so dass im Extremfall Verjährung diesbezüglich sogar schon vor Mietvertragsende eintreten könnte. Anders sei der Fall dagegen, wenn die Interessen des Mieters ausnahmsweise überwiegen, z. B. bei Vertragsende am 31.12. und Rückgabewillen am 15.12., wenn der Mieter zudem noch einen Erholungsurlaub in den letzten beiden Jahreswochen beabsichtigt.

Der BGH hat sich zur Rechtsfrage noch nicht explizit geäußert aber jedenfalls gefordert, dass der Mieter seinen vorzeitigen Rückgabewillen jedenfalls hinreichend ankündigen müsse und den Vermieter nicht „überfallen“ dürfe, vgl. Urteil vom 12.10.2011, Az. VIII ZR 8/11.

Sofern jedenfalls der Vermieter zur vorzeitigen Rücknahme verpflichtet ist (sei es mit der Ansicht des LG Bonn als Regelfall, sei es weil ein Ausnahmefall vorliegt) und die Rücknahme ablehnt, gerät er in Annahmeverzug. In diesem Fall beginnt insbesondere in dem Moment die Verjährungsfrist des § 548 BGB zu laufen und der Mieter haftet nicht mehr für leichte Fahrlässigkeit bspw. im Hinblick auf Beschädigungen der Mietsache.

3. Praxistipp

Im Einzelfall sind die berechtigten Interessen zu prüfen. Zieht der Mieter in eine andere Stadt oder gar ein anderes Land oder in ein Pflegeheim oder steht das Vertragsende ohnehin kurz bevor, sollte die Wohnung / das Objekt – bspw. in einem zeitnahen Übernahmetermin – zurückgenommen werden. Dabei sollte nachweislich klargestellt werden, dass dies den Mieter nicht von seinen Pflichten z. B. zur Mietzahlung entbindet. Ob die Vereinbarung eines Entgeltes für die vorzeitige Übernahme der Obhutspflicht durch den Mieter zulässig ist, war noch nicht ersichtlich Gegenstand gerichtlicher Entscheidungen. Zu klären sind aber bspw. Abgeltungen für noch turnusmäßig durch den Mieter geschuldete Reinigungsleistungen im Treppenhaus etc.

Müssen dagegen noch mehrere Monate vergehen und liegen sind besonderen, überwiegenden Interessen des Mieters bekannt, kann dagegen noch mit ausdrücklicher Erklärung zum Grund der Verweigerung (Erfüllung der Obhutspflicht oder sonstiger Leistungen durch den Mieter, vorzeitiger Verjährungsbeginn für Schadenersatzansprüche) die vorzeitige Besitzübernahme verweigert werden.

Ob dies im Einzelfall auch aus praktischen Erwägungen ratsam ist, sollte dennoch geprüft werden. Verweigert der Vermieter nämlich im Einzelfall zu Recht die vorzeitige Übernahme und meldet sich der Mieter nicht wieder, ist der Aufwand für den Vermieter wieder in den Besitz der Wohnung zu gelangen (Anschriftenrecherche, Herausgabeverlangen, Klage, Vollstreckung) mitunter erheblich größer als die vorzeitige Obhutsübernahme.

Noreen Walther

Rechtsanwältin

Aktuelle Information Nr. 35/2014

Rechtsanwälte Strunz ♦ Alter, Chemnitz