Pauschale für „sonstige Betriebskosten“ in Mietvertrags-AGB unwirksam?

In mehreren Medien wurde und wird aktuell auf einen Beschluss des Landgerichts Konstanz vom 11.01.2023 (Aktenzeichen B 61 S 9/22) hingewiesen.

Das Landgericht hat in seiner Berufungsentscheidung die Rechtsauffassung vertreten, dass eine Klausel in einem Formularmietvertrag, in der bestimmt wird, dass sich die Miete aus dem Mietzins zuzüglich einer vereinbarten Vorauszahlung auf Nebenkosten und einer weiteren Neben- und Betriebskostenpauschale zusammensetzt, wegen einer unangemessenen Benachteiligung nach § 307 BGB unwirksam sei.

Sachverhalt

Das Gericht hatte über Betriebskostennachzahlungen auf der Grundlage eines Formularmietvertrages zu entscheiden, in dem sich die Miete aus einem Mietzins zuzüglich vereinbarter Vorauszahlungen auf Nebenkosten und weiterhin einem „monatlichen Festbetrag“ für „sonstige Neben- und Betriebskosten“ zusammensetzte.

Ob eine Zuordnung einzelner Betriebskosten zu den Vorauszahlungen bzw. zu der Pauschale in dem Mietvertrag erfolgt ist, ergibt sich aus den veröffentlichten Sachverhaltsangaben des Gerichts nicht.

Entscheidung des Gerichts

Das Landgericht Konstanz kommt in dem Beschluss zu dem Ergebnis, dass eine unangemessene Benachteiligung wegen eines Verstoßes gegen das Transparenzgebot vorliegt.

Nach Auffassung des Gerichts würde der durchschnittliche Mieter nicht mit einer Vereinbarung einer Pauschale neben einer Vorauszahlung rechnen. Soweit eine Vorauszahlung vereinbart ist, könne der Mieter davon ausgehen, dass nur abrechenbare Betriebskosten zu erwarten sind, mithin Zahlungen, über die noch eine endgültige Abrechnung zu erfolgen hat. Diese Erwartung würde auch dadurch gestärkt, dass im Mietvertrag eine Regelung zum Umlageschlüssel betreffend der Betriebskosten enthalten ist. Die Intransparenz der Regelung folge daraus, dass ein typischer Mieter, auf den in diesem Zusammenhang abzustellen sei, mit Pauschalen für Betriebskosten außer den Betriebskosten für Heizung und Warmwasser nicht zu rechnen brauche.

Kritik und Praxistipp

Die Entscheidung des Landgerichts Konstanz kann nicht verallgemeinert werden.  [Weitere Informationen sind nur für eingeloggte Mandanten sichtbar.]

Martin Alter
Rechtsanwalt