Ordentliche Kündigung bei einmaligem Zahlungsverzug nicht immer gerechtfertigt!
Ist der Mieter in zwei aufeinander folgenden Terminen oder eines nicht unerheblichen Teils oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, in der Höhe eines Betrages der die Miete für zwei Monate erreicht, mit der Entrichtung der Miete in Verzug, ist es dem Vermieter möglich die außerordentliche, hilfsweise ordentliche, Kündigung auszusprechen. Allerdings kann nach höchstrichterlicher Rechtsprechung die außerordentliche Kündigung geheilt werden, soweit eine sofortige Nachzahlung der Mietschulden erfolgt. Die hilfsweise ordentliche Kündigung bleibt durch die Nachzahlung grundsätzlich unberührt und wirksam. Nun entschied das Amtsgericht Rheine, dass der Grundsatz nicht gelten soll, soweit es sich um einen erstmaligen Verstoß des Mieters handelt.
Sachverhalt
Zwischen den Parteien des Rechtsstreits bestand seit 14 Jahren ein beanstandungsfreies Mietverhältnis. Im Jahre 2018 zahlte der Mieter die Miete für September und Oktober nicht. Der Vermieter sah sich deshalb veranlasst die außerordentliche, hilfsweise ordentliche, Kündigung des Mietverhältnisses auszusprechen. Nach Zugang des Kündigungsschreibens glich der Mieter sofort die Mietrückstände aus, der Vermieter hielt dennoch an seiner ordentlichen Kündigung fest. Der Mieter hingegen wendete ein, dass angesichts der bisher beanstandungsfreien Mietzeit, die Kündigung unzulässig wäre und er nicht ausziehen müsse. Der Vermieter erhob hieraufhin Klage gegen den Mieter auf Räumung und Herausgabe der Mietwohnung.
Rechtliche Würdigung
Das Amtsgericht Rheine hat die Klage abgewiesen und folgte der Ansicht des Beklagten.
Nach Auffassung des Gerichts sei das Verhalten des Klägers treuwidrig und verstoße gegen den Grundsatz von Treu und Glauben nach § 242 BGB. Zu berücksichtigen war, dass der Mieter seit Beginn des Mietverhältnisses seine Miete stets pünktlich und beanstandungslos zahlte. Auf Grund des bisherigen Verhaltens des Mieters lassen sich keine Schlüsse ziehen, dass dieser in Zukunft seine Miete nicht pünktlich entrichten werde. Auch seien keine anderen Anhaltspunkte ersichtlich gewesen, die etwas anderes rechtfertigen würden.
Praxishinweis
Die Entscheidung verdeutlich, dass die Wirksamkeit der ausgesprochenen Kündigung nicht nur vom Zahlungsverhalten des Mieters abhängig ist, sondern auch andere Umstände wie beispielsweise die Häufigkeit der Verstöße und die Mietdauer zu berücksichtigen sind. Im Einzelfall ist eine Abwägung zu treffen und Gründe vorzutragen, die die Kündigung auch beim erstmaligen Verstoß rechtfertigen.
(Urteil des AG Rheine vom 16.05.2019 – Az.: 10 C 234/18)
Michelle Freitag
Rechtsanwältin
Aktuelle Information Nr. 45/2019
Rechtsanwälte Strunz ♦ Alter, Chemnitz