Mietrückstände nachgezahlt – bleibt die ordentliche Kündigung trotz Mietrechtsnovelle wirksam?
Nach dem Regierungsentwurf zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete vom 01.Mai.2026 soll die Schonfristregelung künftig auch für die ordentliche Vertragskündigung wegen Zahlungsverzug gelten und nicht wie bisher, nur für fristlose Kündigungen. Der BGH hat mit Urteil vom 30.09.2026, Aktenz. VIII ZR 21/26, klargestellt, dass es bei der bisherigen Rechtslage bleibt, solange die neuen Regelungen noch nicht in Kraft getreten sind.
Der Sachverhalt
Der Entscheidung lag ein Mietverhältnis in Berlin zugrunde. Der Mieter behauptete Nutzungseinschränkungen und kürzte in der Folge die Miete, was den Vermieter zur fristlosen, hilfsweise ordentlichen Kündigung des Mietvertrags veranlasste. Wenige Tage nach Kündigungserhalt zahlte der Mieter die fehlende Miete an den Vermieter. Sowohl das zuständige Amtsgericht als auch das Landgericht in Berlin (LG Berlin II, Urt. v. 14.01.2026 – 66 S 18/25) erklärten die beide Kündigungen aufgrund der Schonfristzahlung mit Verweis auf den Gesetzesentwurf für unwirksam. Gegen diese Entscheidungen richtet sich die Revision des Vermieters.
Die Entscheidung
Nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB kann der Vermieter bei erheblichen Mietrückständen das Mietverhältnis fristlos kündigen. Allerdings räumt § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB dem Mieter die Möglichkeit ein, diese Kündigung durch eine sogenannte Schonfristzahlung unwirksam zu machen. Voraussetzung ist grundsätzlich, dass die fälligen Mietrückstände spätestens innerhalb von zwei Monaten nach Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs vollständig ausgeglichen werden oder sich eine öffentliche Stelle zur Zahlung verpflichtet. Dies gilt jedoch nicht, wenn innerhalb der vorangegangenen zwei Jahre bereits eine Kündigung durch Schonfristzahlung unwirksam geworden ist.
Die Besonderheit: Diese Heilungsmöglichkeit gilt nach der bisherigen Rechtsprechung des BGH ausschließlich für die fristlose Kündigung. Eine zugleich ausgesprochene ordentliche Kündigung wegen desselben Zahlungsrückstands bleibt von der nachträglichen Zahlung grundsätzlich unberührt.
Der BGH hat die Entscheidung des LG Berlin II aufgehoben und ist der Auffassung des Landgerichts ausdrücklich entgegengetreten. § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB sei weder unmittelbar noch entsprechend auf die ordentliche Kündigung anzuwenden. Eine nachträgliche Zahlung beseitige die zuvor begangene Pflichtverletzung nicht. Ein bloßer Gesetzesentwurf, der noch nicht in Kraft getreten ist, ändert an der bisherigen Rechtslage nichts.
Eva-Maria Meichsner
Rechtsanwältin