Kündigungsverzicht durch unwirksame Befristung

Am 10.07.2013 hat der 8. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes entschieden, dass eine unwirksame Befristung im Mietvertrag bei entsprechender Auslegung einen Verzicht auf die Kündigung darstellen kann (Az.: VIII ZR 388/12, Urteil vom 10.07.2013).

Sachverhalt und gerichtliche Entscheidung:

Zwischen den Parteien bestand ein Wohnraummietverhältnis, welches auf Bestreben des Mieters hin auf bestimmte Zeit von 7 Jahren geschlossen worden war. Die Mietzeit sollte dann enden – sofern der Mieter von eingeräumten Verlängerungsoptionen keinen Gebrauch macht. Noch vor Ende der Mietzeit kündigte die Vermieterin ordentlich sowie anschließend fristlos.

Der BGH urteilte in dem nachfolgend erhobenen Räumungsrechtsstreit, dass die ordentliche Kündigung der Vermieterin unwirksam sei. Mangels wirksamer Befristung gemäß § 575 Abs. 1 Satz 1 BGB habe der Mietvertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen gegolten. Der BGH unterstellte hierbei objektiv auslegend, dass die Parteien – sofern ihnen die Unwirksamkeit der Befristung bekannt gewesen sei –, dass vorliegend eine derart langfristige Bindung beider Parteien durch einen Kündigungsverzicht für die Dauer der Befristung zu erreichen gewesen sei.

Folgen für die Praxis:

Dies bedeutet für Vermieter von Wohnraum, dass Befristungen den engen Voraussetzungen des § 575 Abs. 1 Satz 1 BGB unbedingt entsprechen sollten und deren Gründe im Mietvertrag auch benannt sein müssen. Diese Gründe hierfür sind ausschließlich Eigenbedarf, Baumaßnahmen und Betriebsvermietung.

Andernfalls kann dem Mieter während der vereinbarten festen Mietzeit – eine fristlose Kündigung wegen eines wichtigen Grundes ist gleichwohl jederzeit möglich – grundsätzlich nicht ordentlich gekündigt werden. Wenn die Befristung wirksam vereinbart wurde, könnte nach hiesiger Auffassung dann gleichwohl eine ordentliche Kündigung noch vor Ende der festen Mietzeit erfolgen, sofern die Parteien im Mietvertrag nicht ausdrücklich und unbedingt die langfristige Mietzeit als Vertragsgrundlage einbezogen haben und eine ordentliche Kündigung nicht rechtsmissbräuchlich erscheint.

In jedem Falle ist bei Abschluss von Wohnraumzeitmietverträgen Vorsicht geboten, um dem Vermieter die Möglichkeit einer ordentlichen Kündigung vor Ablauf der festen Vertragslaufzeit nicht von vornherein zu verwehren. Hierbei steht Ihnen unsere Kanzlei selbstverständlich jederzeit mit Rat und Tat zur Seite.

Sebastian Tempel
Rechtsanwalt