Kündigung des Insolvenzverwalters bei Gewerbemiete gilt auch für Mitmieter

Mit Urteil vom 13.03.2013 wurde durch den 12. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes unter dem Az.: XII ZR 34/12 entschieden, dass bei einer Kündigung des gewerblichen Mietverhältnisses durch den Insolvenzverwalter der Mietvertrag auch für die weiteren Mitmieter beendet wird.

Sachverhalt und gerichtliche Entscheidung:

Der Kläger (Vermieter) hatte mit dem Schuldner (Mieter 1) ein Mietverhältnis über Gewerberäume geschlossen. Der Beklagte trat später als weiterer Mitmieter (Mieter 2) in das Mietverhältnis ein. Nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens kündigte der Insolvenzverwalter das Mietverhältnis gemäß § 109 InsO. Daraufhin verlangte der Vermieter die gesamte Miete von Mieter 2.

Der BGH urteilte hierzu in letzter Instanz, dass der Vermieter gegen den Mieter 2 keinen Anspruch auf Zahlung der Miete habe. Grundsätzlich sei es zwar richtig, dass ein Mehrparteienmietverhältnis nur von allen Mietern gemeinsam oder vom Vermieter gegenüber allen Mietern gekündigt werden könne, gleichwohl gibt § 109 InsO dem Insolvenzverwalter ein Sonderkündigungsrecht. Dies begründet zum Schutz der Insolvenzmasse die Ermächtigung des Insolvenzverwalters, das Mietverhältnis ohne Mitwirkung der übrigen Mitmieter kündigen zu können. Hauptargument des BGH ist die Einheitlichkeit des Rechtsverhältnisses zwischen den Parteien, welche  den Mietgebrauch als unteilbare Leistung qualifiziert. Eine Teilkündigung sei unzulässig.

Folgen für die Praxis:

Dies bedeutet für Vermieter von Gewerberäumen, dass diese bei Kenntnis von einer Mieterinsolvenz umgehend den Insolvenzverwalter zum Eintritt in den Mietvertrag auffordern sollten. Sobald dessen Kündigungserklärung vorliegt, sollte zeitnah mit den weiteren Mitmietern über neue Mietverträge verhandelt werden, um Mietzahlungen und Nutzungsentschädigungen wieder auf eine vertragliche Ebene zu stellen.

Zu beachten ist weiterhin, dass das Sonderkündigungsrecht des Insolvenzverwalters seit dem Jahr 2001 bekanntlich nicht mehr für Wohnraummietverhältnisse gilt. Hierbei hat der Insolvenzverwalter lediglich das Recht, seinen Nichteintritt in das Wohnraummietverhältnis nach dreimonatiger Frist zu erklären (§ 109 Abs. 1 Satz 2 InsO), um einer Obdachlosigkeit des insolventen Mieters zu begegnen. Dieser kann dann seine Mietzahlungen wieder aus seinem unpfändbaren Einkommen begleichen.

Sebastian Tempel
Rechtsanwalt