Kosten der Dachsanierung nach Vermietung zum Betrieb einer PV-Anlage

Das OLG Brandenburg befasste sich im Urteil vom 10.03.2026 zu Az. 3 U 136/23 mit der Haftung des Betreibers einer PV-Anlage, die er auf einer gemieteten Hallendachfläche installiert hatte, für Schäden am Dach.

Sachverhalt

Der Gebäudeeigentümer hatte mit Nutzungsvertrag für die Dauer von 21 Jahren die Errichtung und den Betrieb einer Solaranlage auf einem Hallendach gestattet und den Nutzer vertraglich verpflichtet, notwendige Reparaturen bzw. Instandsetzungsarbeiten an der PVA und Arbeiten zur Abwendung von Schäden Dritter oder des Eigentümers auszuführen sowie für nachweislich „vom Nutzer oder seinem Beauftragten verursachte Schäden an der Dachhaut“ zu haften und diese zu beseitigen.

Der Gebäudeeigentümer verpflichtete sich, das „Gebäude in einem Zustand, der die Nutzungsmöglichkeiten und insbesondere die Standfestigkeit der PVA gewährleistet“ zu erhalten, aber während der Nutzungsdauer keine „Instandhaltungsmaßnahmen, Dachsanierungs-, Instandsetzungs- oder Reparaturarbeiten vorzunehmen, die in direktem Zusammenhang mit der Dachhaut stehen“ durchzuführen. Sollten sie dennoch notwendig sein, trüge er die Kosten des Anlagenbetreibers wegen der vorübergehen-den Entfernung der Anlage. Die Parteien bezeichneten sich als Pächter und Verpächter.

Nach einem Unwetter fand ein Wassereintritt im Dach statt, anschließend wurden zahlreiche abgerissene Befestigungen der PV-Anlage festgestellt. Die Parteien stritten sodann um 140 T€ Kosten zunächst für den Abbau der Anlage. Der Eigentümer behauptete, das Dach sei durch die PV-Anlage stärker beansprucht worden. Das eingeholte Sachverständigengutachten hat ergeben, dass einerseits die PV-Anlage entgegen Herstellervorgaben mangelhaft befestigt und somit mangelhaft errichtet worden war, andererseits das Dach zwar statisch tragend aber wegen der Konstruktion der Kunststoffbahnen für den Aufbau der Anlage ungeeignet war.

Entscheidung des Oberlandesgerichts

Das Gericht legte zunächst dar, dass es sich um einen Miet- und nicht um einen Pachtvertrag handelt.

Das Gericht stellte für die Ablehnung des Schadenersatzanspruches maßgeblich darauf ab, dass der Vermieter nicht beweisen konnte, dass der Wassereintritt auf die mangelhafte Befestigung der Anlage zurückzuführen war, vielmehr weitere Ursachen hierfür in Betracht kommen.

Zwar bestehe wegen der Installation ein erhöhter Sanierungsbedarf. Allgemein sei die Nutzungsdauer bei einem mit einer Solaranlage bebauten Dach kürzer, weil die Dachabdichtung durch die Montage einer wesentlich höheren mechanischen Beanspruchung unterliege. Dies sei jedoch Bestandteil des allgemeinen Vermieterrisikos.  Dass das Dach überhaupt für die Installation geeignet sei, habe der Vermieter zu gewährleisten. Der Mieter müsse nur seine Installation vertragsgerecht vornehmen. 

Noreen Walther
Rechtsanwältin