Kosten der Baumfällung können nun doch Betriebskosten sein!

Bislang war umstritten, ob Kosten für das Fällen eines Baumes als Betriebskosten umlagefähig sind, vgl. dazu umfassend Bauch, NZM 2006, 366, https://www.strunz-alter.de/leitfaden-vertragsgestaltung-fuer-vermieter/xi-4-2-8-gartenpflege/

Einerseits wurde vertreten, es handele sich um einen Bestandteil der Gartenpflege, nach a. A. mangele es schon ganz grundlegend an der Einordnungsfähigkeit als Betriebskosten, denn die Kosten fielen entgegen § 1 BetrkV gerade nicht laufend an.

Der Bundesgerichtshof hat nun im Urteil vom 10.11.2021 zu Az. VIII ZR 107/20 die Auffassung vertreten, grundsätzlich handele es sich um umlegbare Betriebskosten gemäß § 2 Nr. 10 BetrkV als objektiv erforderliche Maßnahme der Gartenpflege. Dass im Verordnungstext nur die Erneuerung und nicht die Beseitigung von Gehölzen genannt sei, stehe nicht entgegen, denn kranke oder abgestorbene Pflanzen beeinträchtigten die Gartenanlage als Ganzes, die gerade gepflegt werden solle. Zudem setze eine Erneuerung regelmäßig zuvor eine Entfernung voraus.

Für das Kriterium des laufenden Kostenanfalls genüge auch ein mehrjähriger Turnus. Letztlich handele es sich auch nicht um Instandsetzungskosten, denn das Absterben einer Pflanze begründe bei einer Gesamtgartenanlage aus unterschiedlichen Gewächsen, wobei eine bestimmte Zusammensetzung nicht geschuldet sei, keinen Mangel. Zudem könnten auch Kosten von Verkehrssicherungsmaßnahmen grds. umlagefähige Betriebskosten sein.

Im Fall verursachte das Fällen einer 40 Jahre alten Birke Kosten von ca. 2500 €, wovon ca. 415 € auf den klagenden Mieter entfielen. Der Betrag war also durchaus erheblich. Der BGH sprach zwar die Problematik der Aufteilung von hohen Kosten, die nur selten anfallen, auf mehrere Jahre, an, ließ dies jedoch offen. Denn vorliegend sei nicht ersichtlich, dass etwa wegen außergewöhnlicher Höhe der Kosten ein Ausnahmefall vorliege, der eine Umlage im Jahr der Kostenverursachung hindere und eine Aufteilung erfordere, dazu BGH, grds. Az. VIII ZR 221/08; https://www.strunz-alter.de/leitfaden-vertragsgestaltung-fuer-vermieter/xi-1-betriebskostenbegriff/.

Noreen Walther

Rechtsanwältin