Keine Hausgeldklage der WEG ohne vorherige Beschlussfassung
Das LG Berlin hat im Urteil vom 24.08.2018 zu Az. 55 S 86/17 WEG nochmals auf die aktuelle Rechtslage im Wohnungseigentumsrecht hingewiesen. Demnach hat der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft keine gesetzliche Prozessführungsbefugnis und somit auch keine gesetzliche Ermächtigung, einen Rechtsanwalt mit der Erhebung von Hausgeldklagen zu mandatieren. Anders ist dies für Passivprozesse, die sich also gegen die Eigentümer oder gegen die Gemeinschaft richten.
Im vorliegenden Fall hatte der Verwalter einer WEG einen Rechtsanwalt mit der Erhebung einer Hausgeldklage mandatiert. Die Klage wurde in II. Instanz als unzulässig abgewiesen. Weder in der Teilungserklärung noch in einer späteren Beschlussfassung war dem Verwalter die Ermächtigung zur Erhebung von Klagen im Namen des Verbandes und zur Mandatierung von Rechtsanwälten erteilt worden.
Praxishinweis:
Ob eine Klausel in einem Formularverwaltervertrag, die den Verwalter grundsätzlich ermächtigt, Hausgeldklagen im Namen der WEG einzureichen, wirksam ist, ist derzeit hoch umstritten. Anzuraten ist für jede Gemeinschaft eine entsprechende separate Beschlussfassung entweder im Einzelfall oder als Vorratsbeschluss, wonach der Verwalter ab einer bestimmten Höhe des Hausgeldrückstandes bspw. berechtigt sein soll, entsprechende Klageverfahren auf Kosten der WEG auch unter Mandatierung eines Anwalts einzuleiten. Voraussetzung dafür muss jedoch stets sein, dass die Gemeinschaft über eine hinreichende Prozesskostenrücklage verfügt.
Allerdings übernimmt der Verwalter in diesem Fall auch ein erhebliches Haftungsrisiko, weil nach dieser Beschlussfassung dann eine unverzügliche Handlungspflicht im Falle des Eintritts eines entsprechenden Zahlungsverzuges besteht. Unsicherheiten können sich für den Verwalter insbesondere daraus ergeben, ob er bei abzusehender Zahlungsunfähigkeit, evtl. drohender Insolvenz oder dem Ersuchen des Hausgeldschuldners um Abschluss einer Ratenzahlungsvereinbarung zunächst die sofortige Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung in Erwägung ziehen oder den allgemein gültigen Beschluss umsetzen muss. Ggfs. sollte dies mit jeder Gemeinschaft ausführlich im Hinblick auf Vor- und Nachteile erörtert werden.
Noreen Walther
Rechtsanwältin
Aktuelle Information Nr. 4/2019
Rechtsanwälte Strunz ♦ Alter, Chemnitz