Kein Provisionsanspruch des wohnungsvermittelnden Verwalters gegen Mieter und Vermieter
Das Wohnungsvermittlungsgesetz regelt unter anderem die Voraussetzungen für die Provisionsansprüche der Wohnungsvermittler. Der § 2 Absatz 1 des Gesetzes besagt, dass ein Entgeltanspruch für die Vermittlung oder den Nachweis einer Gelegenheit zum Abschluss eines Wohnraummietvertrages, dem Wohnungsvermittler nur zusteht, wenn aufgrund seiner Tätigkeit ein Mietvertrag geschlossen wird. Der § 2 schränkt den Entgeltanspruch sodann jedoch ein. Im Absatz 2 Satz 1 Nr. 2 Fall 2 ist geregelt, dass dem Wohnungsvermittler ein Entgeltanspruch dann nicht zusteht, wenn er der Eigentümer, Verwalter, Mieter oder Vermieter der vermittelten Wohnung ist.
Bislang war in Literatur und Rechtsprechung umstritten, ob dieser Ausschlusstatbestand nur gegenüber Wohnungssuchenden oder auch gegenüber dem Vermieter gilt.
Der BGH hat nunmehr mit seinem Urteil vom 21.05.2026 (I ZR 224/25) klargestellt, dass es sich um einen generellen Entgeltausschluss handelt, der eben auch die Vermieterseite schützt.
Eine Immobilienbesitzerin hatte eine Hausverwaltung u.a. mit der Betreuung von 129 Wohnungen beauftragt, wobei nach dem Verwaltervertrag neben den laufenden Verwaltungstätigkeiten auch der Abschluss von Mietverträgen umfasst war. Für den Neuabschluss von Mietverträgen war eine Provision in Höhe von zwei Monatskaltmieten vereinbart. Während der Vertragslaufzeit wurden 13 Neuverträge abgeschlossen, für die die Eigentümerin die vereinbarte Provision zahlte. Nach Ende des Verwaltungsvertrages forderte sie die gezahlten Beträge, außergerichtlich erfolglos, zurück, und verwies darauf, dass der Hausverwaltung gemäß der Regelungen des Wohnungsvermittlungsgesetzes die Provisionen nicht zugestanden hätten.
Im Klageverfahren vor dem Landgericht Krefeld unterlag die Eigentümerin weitgehend mit ihrem Rückforderungsanspruch, da das Landgericht das Provisionsverbot auf Wohnungssuchende beschränkte. Das OLG Düsseldorf sprach der Eigentümerin im Berufungsverfahren jedoch fast den gesamten Anspruch zu. Die gegen das Urteil gerichtete Revision der Hausverwaltung hatte keinen Erfolg.
Der BGH führte in seiner Urteilsbegründung aus, dass der Gesetzeswortlaut des § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Fall 2 gerade keine Beschränkung auf Wohnungssuchende enthält, sondern den Entgeltanspruch des Wohnungsvermittlers, der hier gleichzeitig Verwalter ist, insgesamt ausschließt. Der Gesetzgeber hat an dieser Stelle bewusst den ursprünglichen Zweck des Gesetzes, den Mieterschutz, auf die Vermieterseite ausgeweitet. Damit sollte verhindert werden, dass der Vermieter Provisionszahlungen etwa in eine höhere Miete einpreist und damit schlussendlich wieder die Mieter belastet werden.
Angela Glöckner
Dipl.-Juristin