Kein Eintritt in die Position des werdenden Wohnungseigentümers durch Veräußerung des Anwartschaftsrechts

Im Urteil vom 24.07.2015, Az. V ZR 275/14, hat der BGH entschieden, dass ein werdender Wohnungseigentümer auch dann Mitglied des Verbands bleibt, wenn er die Einheit unter Abtretung des vorgemerkten Übereignungsanspruchs und Besitzübertragung veräußert, so dass der Erwerber nicht als werdender Wohnungseigentümer anzusehen ist (entspr. amtl. Leitsatz).

Sachverhalt:

In dem der Entscheidung zugrunde liegenden Sachverhalt klagte die Wohnungseigentümergemeinschaft auf Zahlung von Hausgeld. Die Beklagte hatte die Wohnung von ihrer Tochter mit notariellem Vertrag gekauft, nachdem im Objekt eine sogenannte werdende Wohnungseigentümergemeinschaft entstanden war. Die Beklagte selbst hatte zudem Mitbesitz an der Wohnung erlangt. Auch war die Abtretung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch zu ihren Gunsten eingetragen worden. Später ersteigerte ein Dritter die Wohnung im Rahmen der Zwangsversteigerung. Im Streit stand nunmehr die Frage, ob für die Zeiträume vor Zwangsversteigerung die veräußernde Tochter oder die erwerbende Beklagte passiv legitimiert gewesen ist.

Hintergrund:

Die Bestimmungen zu den Rechten und Pflichten der Wohnungseigentümer gelten für bereits entstandene Wohnungseigentümergemeinschaften. Eine Wohnungseigentümergemeinschaft entsteht mit dem ersten Erwerb eines Wohnungseigentums vom teilenden Eigentümer und dessen Eintragung im Grundbuch, d.h. also in dem Moment, in dem zwei verschiedene Eigentümer für verschiedene Sondereigentumseinheiten im Grundbuch als Eigentümer eingetragen sind.

Die Vorschriften des WEG werden jedoch entsprechend auf eine sogenannte werdende Wohnungseigentümergemeinschaft angewendet. Voraussetzungen einer werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft sind, dass mindestens ein Erwerber nach Abschluss des Kaufvertrages ein berechtigtes Interesse an der Mitwirkung der Verwaltung in der Wohnanlage erlangt und seine Erwerbsposition mindestens durch eine Auflassungsvormerkung gesichert ist und er Besitz an der Wohnung erlangt hat. Umstritten ist, ob auch bereits die Wohnungsgrundbücher angelegt sein müssen. Alle weiteren Erwerber, die eine ähnlich vorgemerkte Rechtsposition erlangt haben, werden ebenfalls Mitglied der werdenden Eigentümergemeinschaft. Der Kreis der Mitglieder dieser faktischen Gemeinschaft wird geschlossen, sobald die erste Eigentumsumschreibung auf einen Erwerber im Grundbuch erfolgt. Sämtliche danach in den Besitz von Wohneinheiten gelangenden Käufer werden nicht mehr Mitglied der (werdenden) Eigentümergemeinschaft, solange sie nicht selbst als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen sind. Für sie genügt also die Eintragung einer Auflassungsvormerkung nicht. Alle diejenigen Erwerber, die bereits Mitglied der werdenden Eigentümergemeinschaft geworden sind, werden ebenso wie der Veräußerer und der erste echte Eigentumserwerber gleichberechtigt und gleichverpflichtet als faktische Eigentümer behandelt. In der Rechtsprechung ist nun bislang umstritten gewesen, ob die Position des werdenden Eigentümers veräußerbar ist.

Die Entscheidung:

Nach Ansicht des BGH verbleibt derjenige werdende Wohnungseigentümer, der seine Erwerbsposition veräußert, auch dann Mitglied der Gemeinschaft, wenn er dabei den vorgemerkten Übereignungsanspruch abtritt. Der Käufer wird in diesem Falle selbst nicht werdender Wohnungseigentümer und erlangt somit keine eigenen Rechte und Pflichten im Verhältnis zur Wohnungseigentümergemeinschaft.

 

Noreen Walther
Rechtsanwältin

Aktuelle Informationen Nr. 37/2015

Rechtsanwälte Strunz ♦ Alter, Chemnitz