Indexmietklauseln in der Geschäftsraummiete

Der Bundesgerichtshof hat am 11.03.2026 im Urteil zum Aktenzeichen XII ZR 51/25 eine grundlegende Entscheidung zur rechtlichen Unwirksamkeit von Indexmietklauseln in Geschäftsraummietverträgen getroffen, die eine rückwirkende Unwirksamkeit abweichend von § 8 Preisklauselgesetz begründet.

Hintergrund

Während in der Wohnraummiete von Gesetzes wegen einseitige Mieterhöhungsmöglichkeiten für den Vermieter bestehen, insb. das Vergleichsmietenverfahren nach §§ 558 ff. BGB und die Modernisierungs-umlage gemäß §§ 559 ff. BGB, können in der Gewerberaummiete bzw. in Pachtverhältnissen Mieterhöhungen nur beansprucht werden, wenn sie vertraglich bereits vereinbart sind.

Da es in der Regel an hinreichenden Vergleichsobjekten fehlen wird, bieten sich praktisch lediglich die Vereinbarung einer Staffelmiete oder einer Indexmiete an. Für letztere regelt das Preisklauselgesetz (PrKG) bereits verschiedene Anforderungen:

• So muss die Preisklausel im Einzelfall hinreichend bestimmt sein und darf keine Vertragspartei unangemessen benachteiligen, § 2 PrKG. Letzteres ist insb. der Fall, wenn die Klausel nur eine Erhöhung, nicht aber eine verhältnismäßig entsprechende Ermäßigung vorsieht oder es sich um eine gegenüber der Bezugsgröße unverhältnismäßige Anpassung handelt.
• Der Lebenshaltungskostenindex kann gemäß § 3 PrKG durch Preisklauseln, die zugunsten des Mieters eine zehnjährige Mindestlaufzeit regeln, vereinbart werden. Diese kann durch Befristung, Ausschluss von Kündigungsrechten oder Optionsrechte gesichert sein.

In Verträgen mit kürzeren Laufzeiten oder solchen, die jedenfalls durch den Mieter vor Ablauf der 10 Jahre ordentlich gekündigt werden können, darf eine Indexklausel also nicht vereinbart werden.

§ 8 PrKG regelt aber eine Besonderheit. Demnach gilt die Klausel erst ab dem Zeitpunkt als unwirksam, in dem rechtskräftig ein Verstoß gegen dieses Preisklauselgesetz festgestellt wird, soweit nicht eine frühere Unwirksamkeit vereinbart ist. Bis dahin ist also die indizierte Miete zu zahlen.

Allerdings wurde in den vergangenen Jahren von verschiedenen Instanzgerichten bereits die Auffassung vertreten, dass sich eine Index-Klausel auch schon früher als unwirksam erweisen kann, nämlich wenn sie formularvertraglich vereinbart wurde und nach AGB-Recht, insb. wegen unange-messener Benachteiligung als von Anfang an unwirksam zu betrachten ist, § 307 BGB.

Die Entscheidung

Der BGH hat sich dieser neuen Tendenz angeschlossen. Dem lag folgender Sachverhalt zugrunde:

In dem am 01.09.2019 in Kraft getretenen Mietvertrag wurde vereinbart, dass die Miete für 24 Monate, d.h. bis zum Ablauf des 31.08.2021, fest vereinbart sein soll und erst danach erhöht wird. Die Erhöhung sollte sich nach dem Verbraucherpreisindex für Deutschland bemessen, und zwar anhand der Änderung gegenüber dem für Mai 2017 veröffentlichten Index. Diese, so stellte schon die Vorinstanz OLG Düsseldorf fest, benachteilige den Kläger unangemessen, weil der Monat Mai 2017 als Ausgangsstand für die Indexentwicklung vereinbart worden und damit die Inflation in der Zeit von Mai 2017 bis zum Mietbeginn September 2019 zulasten des Mieters gehe.

Außerdem sei die Klausel intransparent, weil widersprüchlich geregelt sei, ob die Anpassung automatisch eintrete oder erst nach schriftlicher Geltendmachung.

Obgleich § 8 PrKG eine Unwirksamkeit der Indexklausel erst ab gerichtlicher Feststellung der Unwirksamkeit anordnet, behandelt der BGH ebenso wie die Vorinstanz die Klausel als von Anfang an unwirksam, weil sich dies bereits aus §§ 306, 307 BGB ergebe.

§ 8 PrKG sein kein vorrangiges Spezialgesetz. Somit dürfte dieser Bestimmung vorwiegend nur noch in Individualverträgen Bedeutung zukommen.

Noreen Walther
Rechtsanwältin