Haftung des vermietenden Wohnungseigentümers bei mangelhaftem Winterdienst im Gemeinschaftseigentum
Der Bundesgerichtshof hat in einer neuerlichen Entscheidung vom 06.08.2025 (Az. VIII ZR 250/23) geurteilt, dass ein Vermieter, der zugleich Wohnungseigentümer ist, grundsätzlich für Schäden haftet, die ein Mieter durch einen Sturz bei Eisglätte unter Verletzung der Räum- und Streupflicht auf einem Weg erlitten hat, der sich auf dem im gemeinschaftlichen Eigentum der Wohnungseigentümer stehenden Grundstück befindet.
Zum Sachverhalt
Die Klägerin ist Mieterin einer Eigentumswohnung der Beklagten in einem Mehrfamilienhaus. Für Gehwege auf dem Grundstück nimmt eine professionelle Hausmeisterunternehmung in der Rechtsform der GmbH im Auftrag der WEG den Winterdienst wahr. Nach den Feststellungen des Amtsgerichts stürzte die Klägerin beim Verlassen des Hauses im Januar 2017 morgens auf dem zum Haus führenden Weg, der nicht vom Eis befreit war, obwohl zuvor Glatteis im Rahmen der Wettervorhersagen angekündigt worden war. Dabei zog sich die Klägerin nach dem Ergebnis der vom Amtsgericht durchgeführten Beweisaufnahme erhebliche Verletzungen zu, aufgrund derer sie sich langwierigen Folgebehandlungen unterziehen musste. Wegen der Verletzungen forderte die Klägerin Schmerzensgeld in Höhe von 12.000 EUR von der beklagten Vermieterin. Nachdem die Klage vor dem Amtsgericht Erfolg hatte, wies das Landgericht die Klage jedoch ab, da die Übertragung der Räum- und Streupflicht von der WEG auf ein professionelles Hausmeisterunternehmen dazu führe, dass eine Einstandspflicht (Haftung) der Vermieterin nur in Betracht komme, wenn diese ihre Überwachungs- und Kontrollpflichten des Hausmeisterunternehmens verletzt habe. Das sei vorliegend nicht der Fall gewesen.
Zur Entscheidung
Die Revision der Klägerin hatte Erfolg, so dass der Rechtsstreit an das Landgericht zurückverwiesen wurde. Ein Vermieter ist vertraglich verpflichtet, Wege auf seinem Grundstück während der Wintermonate zu räumen und zu streuen. Diese Pflicht ist eine sog. mietvertragliche Nebenpflicht und besteht auch in dem Fall, wenn der Vermieter nicht alleiniger Eigentümer des Grundstücks ist, sondern Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Gemäß der Auffassung des Landgerichts, läge andernfalls ein unterschiedliches Schutzniveau für Mieter vor, welches weder sachlich gerechtfertigt wäre noch eine rechtliche Grundlage hätte.
Die Pflichten des Vermieters waren vorliegend auch nicht auf Kontrolle und Überwachung beschränkt. Für die allgemeine Verkehrssicherungspflicht gilt zunächst, dass der Verpflichtete diese nicht unbedingt selbst (persönlich) zu erfüllen hat, sondern sie auch an Dritte, bspw. Unternehmen, delegieren kann. Dann verkleinert sich die Verkehrssicherungspflicht des Verantwortlichen nur noch auf eine Kontroll- und Überwachungspflicht, die sich dann darauf erstreckt, ob der delegierte Dritte die übernommenen Verkehrssicherungspflichten auch tatsächlich realisiert hat. Dies ist nicht der Fall bei der vertraglichen Verkehrssicherungspflicht des Vermieters. Zwar kann auch dieser seine Verkehrssicherungspflichten zur Wahrnehmung auf Dritte übertragen. Inhaltlich entsprechen die vertraglichen Schutzpflichten des Vermieters demnach den allgemeinen Verkehrssicherungs-pflichten. Gleichwohl wird der Vermieter dann aber nicht aus seiner vertraglichen Haftung entlassen. Ebensowenig ändern sich auch Art und Umfang seines Pflichtenkatalogs, explizit wird dieser nicht auf Überwachungs- und Kontrollpflichten beschränkt. Zur Erfüllung der mietvertraglichen Nebenpflicht, Wege und Zuwegungen von Schnee und Eis befreit zu halten, konnte sich die vermietende Wohnungseigentümerin durch Beauftragung des Hausmeisterdienstes zwar als Erfüllungsgehilfe bedienen. Für dessen Verschulden haftet die Eigentümerin gemäß § 278 BGB aber dann doch wie für eigenes Verschulden.
Sebastian Tempel
Rechtsanwalt