Fristlose Kündigung wegen unberechtigter Untervermietung
Das Amtsgericht München hat unter dem 25.04.2013 in seiner mittlerweile rechtskräftigen Entscheidung geurteilt, dass der Vermieter von öffentlichem Wohnraum bei unberechtigter und heimlicher Untervermietung zur fristlosen Kündigung ohne vorherige Abmahnung berechtigt ist (Az.: 423 C 29146/12, Urteil vom 25.04.2013, veröffentlicht am 30.09.2013).
Sachverhalt und gerichtliche Entscheidung:
Im vorliegenden Sachverhalt bestand ein Mietverhältnis über öffentlich geförderten Wohnraum. Die Vermieterin erfuhr, dass der Mieter ohne Zustimmung und Kenntnis der Vermieterin diese Wohnung als Wohnsitz angab und auch nutzte. Nachdem der Mieter aufgefordert wurde, dies zu unterlassen, leugnete dieser schriftlich die Untervermietung.
Das Gericht gab der erhobenen Räumungsklage nach erklärter fristloser Kündigung Recht. Zur Begründung wurde mitgeteilt, dass mehrere Zeugen die Untervermietung bestätigen konnten. Indem der Mieter die Untervermietung geleugnet und diese über Jahre hinweg getäuscht hat, habe er das dem Mietverhältnis zugrunde liegende Vertrauensverhältnis zerstört. Eine Fortführung sei für die Vermieterin nicht mehr zumutbar. Gewichtig sei zudem der Umstand, dass öffentlich geförderten Wohnraum nur gewisse Personen bewohnen dürfen, was der Mieter ebenfalls umgangen habe.
Folgen für die Praxis:
Für die Praxis kann dieses Urteil direkt zur Begründung einer fristlosen Kündigung herangezogen werden, falls eine unberechtigte Untervermietung nachweisbar bekannt wird und der Mieter dies auf Nachfrage abstreitet. Dies dürfte auch für normalen Wohnraum gelten, sofern im Mietervertrag die Untervermietung ausgeschlossen oder zumindest zustimmungsbedürftig vereinbart ist.
Denkbar wäre auch, dem vom Gericht hervorgehobenen Vertrauensschutz gemäß §§ 543 Abs. 1, 569 Abs. 2 BGB zwischen den Parteien künftig stärkeres Gewicht zu verleihen, um in einem gestörten Vertrauensverhältnis mögliche fristlose Kündigungen aussprechen zu können. An dieser Stelle sind die Anforderungen gleichwohl als hoch anzusehen, da stets eine intensive Interessenabwägung zwischen den Parteien erfolgen muss.
Sebastian Tempel
Rechtsanwalt