Formfehler bei der Kündigung: Wann haftet der Vermieter auf Schadensersatz?

Der BGH hat mit Urteil vom 01.07.2026, Aktenz. VIII ZR 4/23, klargestellt, dass es für mögliche Schadensersatzansprüche des Mieters aufgrund unwirksamer Kündigung entscheidend ist, ob die Kündigung formell und / oder materiell unberechtigt war.

Der Sachverhalt

Die Mieterin nutzte Räumlichkeiten einer Kirchengemeinde überwiegend zu Wohnzwecken. Nach erheblichen Auseinandersetzungen kündigte die kirchliche Vermieterin mehrfach fristlos, unter anderem wegen öffentlicher Äußerungen der Mieterin über die Vermieterin und deren Funktionsträger. Dabei veröffentlichte die Mieterin auch persönliche Informationen über die Vorsitzende des Gemeindekirchenrats, u.a. über deren private Wohnanschrift. Problematisch war, dass bei der Bevollmächtigung der mit den Kündigungen beauftragten Rechtsanwälte besondere kirchenrechtliche Vorgaben nicht eingehalten worden waren. So fehlte die kirchenrechtlich vorgeschriebene Siegelung der Vollmachtsurkunde. Die Mieterin verlangte daraufhin Ersatz für den ihr durch den Formfehler entstandenen Schaden, insbesondere in Form von Rechtsanwaltskosten, Verdienstausfall und Schmerzensgeld. Der BGH verneinte als Revisionsgericht die geltend gemachten Ansprüche.

Die Entscheidungsgründe

Der BGH unterscheidet klar zwischen einer materiell unberechtigten Kündigung und einer Kündigung, die lediglich wegen eines formellen oder vertretungsrechtlichen Fehlers unwirksam ist. Besteht bereits kein Kündigungsgrund, sodass es an einer materiellen Kündigungsberechtigung fehlt, kann der Ausspruch einer Kündigung eine Verletzung der mietvertraglichen Rücksichtnahmepflichten darstellen und Schadensersatzansprüche des Mieters nach § 280 Abs. 1 i.V.m. § 241 Abs. 2 BGB auslösen.

Anders liegt es, wenn der Vermieter materiell zur Kündigung berechtigt ist, die konkrete Kündigungserklärung jedoch beispielsweise aufgrund eines Vertretungsfehlers unwirksam bleibt. Ein solcher Formfehler begründet nach Auffassung des BGH mangels Nebenpflichtverletzung des Vermieters grundsätzlich noch keine Schadensersatzpflicht.

Im konkreten Fall sah der BGH einen wichtigen Grund zur außerordentlichen fristlosen Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB auch ohne Abmahnung als gegeben an. Die wiederholten öffentlichen Äußerungen der Mieterin sowie die Veröffentlichung persönlicher Informationen über Funktionsträger der Vermieterin stellten eine erhebliche Verletzung der vertraglichen Rücksichtnahmepflichten dar. Aufgrund der Schwere und Vorgeschichte der Pflichtverletzungen war eine Fortsetzung des Mietverhältnisses für die Vermieterin nicht mehr zumutbar.

Eva-Maria Meichsner
Rechtsanwältin