Formelle Unwirksamkeit von Sammelpositionen in der Betriebskostenabrechnung

Maßgeblich für die formelle Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung ist deren Nachvollziehbarkeit und Prüffähigkeit für den Mieter. Der Mieter muss aus der Abrechnung bereits klar ersehen und prüfen können, welche Kosten ihm angelastet werden, und zwar in einer Weise, dass die Einsicht in die dafür vorhandenen Belege nur noch zur Kontrolle und Ausräumung von Zweifeln erforderlich ist (BGH, Beschluss vom 24.01.2017-VIII ZR 285/15).

Sachverhalt

Der Vermieter begehrt mit seiner Klage die Zahlung eines Betriebskostensaldos. Streitig sind mehrere Positionen der Abrechnung, deren formelle Unwirksamkeit eingewendet wird. Unter anderem ist in der Abrechnung die Position „Hausmeister/Garten/Treppe“ als Sammelposition aufgelistet.

Entscheidung

Die Ausweisung dieser Sammelposition ist formell unwirksam, da es sich um eine unzulässige Mischposition handelt. Die Abrechnung hat sich grundsätzlich an den Ziffern der Betriebskostenverordnung zu orientieren. Der Mieter kann hier ohne Einsicht in die Belege nicht erkennen, welche Einzelpositionen sich hinter der Sammelposition tatsächlich verbergen.

Des Weiteren ist die Abrechnung der Position „ Allgemeinstrom“ ebenfalls teilunwirksam, da nach § 2 Ziff. 11 BetrKV nur die Kosten für die Beleuchtung umlagefähig sind. „Allgemeinstrom“ kann auch andere Kostenarten enthalten, wie Stromkosten einer Entlüftungsanlage, Aufzugsstromkosten oder Heizstrom. Auch hier muss der Mieter im Zweifel erst durch Belegeinsicht die Zusammensetzung und Ordnungsmäßigkeit der Umlage ermitteln.

AG Hamburg, Urteil vom 21.12.2022- 49 C 149/22

René Illgen
Rechtsanwalt