Folgen einer Corona-bedingten Ladenschließung auf das Gewerberaummietrecht
Nunmehr ist der zweite Lockdown „light“ im Gange und zahlreiche Restaurants und Freizeitanbieter mussten ihren Geschäftsbetrieb einstellen. Folglich haben die Betriebe teilweise keine Einnahmen zu verzeichnen und können womöglich ihrer monatlichen Mietzahlungsverpflichtung nicht mehr ordnungsgemäß nachkommen. Doch wie ist der nicht zu vertretende Umstand der Betriebe rechtlich einzustufen? Hierzu hatte das Landgericht Frankfurt Stellung zu entscheiden.
Sachverhalt
Zwischen den Parteien besteht ein Gewerberaummietvertrag. Im Rahmen des ersten Lockdowns Anfang des Jahres musste die Beklagte ihr Gewerbe über einen längeren Zeitraum schließen. Durch die Schließung war ein starker Umsatzrückgang zu verzeichnen, wodurch eine erhebliche Liquiditätslücke entstand. Die Beklagte konnte daraufhin keine Mietzinszahlung im Monat April 2020 leisten. Die Klägerin begehrte im gerichtlichen Verfahren die Verurteilung der Beklagten zur Zahlung des noch ausstehenden Mietzinses. Im Rahmen des Verfahrens wendete die Beklagte ein, dass die behördlich angeordnete Schließung nicht in ihrem Verantwortungsbereich liege.
Rechtliche Würdigung
Die Beklagte wurde zur Zahlung des Mietzinses verurteilt, im Einzelnen wurde ausgeführt:
- Eine staatlich verordnete Schließung auf Grund der Corona-Pandemie stellt keinen Mietmangel der Mietsache nach § 536 Abs. 1 S. 1 BGB dar. Die behördliche Anordnung dient dem Schutz der Bevölkerung vor gesundheitlichen Gefahren und bezieht sich nicht auf die konkrete Beschaffenheit der Mietsache.
- Auch ist kein Fall der Unmöglichkeit nach § 275 Abs. 1 BGB gegeben. Es entspricht wohl den Tatsachen, dass es der Beklagten nicht möglich war ihr Gewerbe zu betreiben, allerdings verwirklicht sich in der Schließungsverordnung das Verwendungsrisiko der Beklagten. Die Klägerin hat hingegen ihre Hauptleistungspflicht, das Bereitstellen der Mietsache, erfüllt.
- Zudem ist es der Beklagten nicht möglich, sich wirksam auf § 313 BGB zur berufen und eine Vertragsanpassung zu fordern. § 313 BGB erfordert eine umfassende Abwägung aller Umstände. Wie bereits oben ausgeführt, trägt die Beklagte das Verwendungsrisiko der Mietsache, sodass eine Vertragsanpassung nicht verlangt werden kann.
(Urteil des LG Frankfurt vom 02.10.2020 – 2-15 O 23/20)
Michelle Freitag
Rechtsanwältin