Folgen der eigenmächtiger Auftragsvergabe durch den Verwalter des Gemeinschaftseigentums im WEG

Nach der bis zum 30.11.2020 geltenden Rechtslage bedurfte der Verwalter des Gemeinschaftseigentums für die Auslösung kostenpflichtiger Verträge eines Beschlusses der Eigentümer, soweit nicht Gefahr in Verzug bestand oder bereits eine allgemeine Ermächtigung des Verwalters zum Handeln aufgrund einer wirksamen Verwaltervertragsklausel oder einer allgemeinen Beschlussermächtigung gegeben war.

Für den Fall, dass der Verwalter ohne entsprechende Legitimation einen kostenpflichtigen Auftrag auslöste, hat das Amtsgericht Achim im Urteil vom 14.7.2020 zu Az. 10 C3 112 / 18 entschieden, dass der Verwalter keinen Anspruch auf Erstattung der Kosten aus ungerechtfertigter Bereicherung geltend machen kann. Das Amtsgericht hat seiner Rechtsprechung die These des Bundesgerichtshofes aus dessen Urteil vom 14.6.2019 zu Az. V ZR 254/17 zugrunde gelegt (s. Aktuelle Information der Kanzlei Nr. 25/2019).

Darin hatte der BGH entschieden, dass ein Erstattungsanspruch durch einen Wohnungseigentümer, der eigenmächtig Instandsetzungs- und Instandhaltungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum ausführt, nicht gegeben ist, selbst wenn die Eigentümer die durchgeführte Maßnahme ohnehin hätten vornehmen müssen.

Diese Rechtsprechung, so das Amtsgericht Achim, sei übertragbar. Es verurteilte den Verwalter zur Rückzahlung von ca. 40.000 € bezüglich der rechtswidrig dem Gemeinschaftskonto entnommenen Gelder. Dem Sachverhalt ist zu entnehmen, dass der Verwalter gutgläubig gehandelt hat, um vermeintlichen Schaden von der Gemeinschaft abzuwenden.

Die Rechtsprechung ist in der Literatur bereits auf Kritik gestoßen, weil die Argumente des Bundesgerichtshofs auf den Fall des Ausgleichs zwischen Gemeinschaft und Verwalter systematisch nicht übertragbar seien, vgl. Leidner, ZWE 2021, 218; dagegen wie AG Achim: LG Lüneburg, Urt. v. 2.2.2021 – 3 S 36/20.

Noreen Walther

Rechtsanwältn