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Differenzmethode bei Nutzergruppenabtrennung für Kaltwasser

Unter dem Aktenzeichen VIII ZR 69/09 hat der Bundesgerichtshof am 25.11.2009 eine Entscheidung zur Vorabtrennung von Kaltwasserkosten für Nutzergruppen getroffen, nach der die Differenzmethode in diesem Bereich zulässig sein soll.

Der Sachverhalt

In einem gemischt genutzten Mietshaus hat der Vermieter einen Vorwegabzug für die Gewerberäume in der Position Kaltwasser vorgenommen. Der Abzug erfolgte auf der Grundlage des für den Gewerberaum mittels Wasserzähler gemessenen Wasserverbrauchs. Der Wasserverbrauch der Mietwohnungen wurde nicht gesondert erfasst.

Die Entscheidung

Nach Ansicht des BGH ist der Vermieter bei der Abrechnung von Wasserkosten mangels entsprechender Vereinbarungen nicht verpflichtet, verschiedene Nutzergruppen durch jeweils gesonderte Zähler zu erfassen. Der Verbrauch von Wohneinheiten kann in der Weise ermittelt werden, dass der mittels Zwischenzähler gemessene Verbrauch eines gewerblichen Mieters von dem Gesamtverbrauch laut Hauptwasserzähler abgezogen wird (Differenzmethode).

Diese Entscheidung steht auf den ersten Blick im Widerspruch zum Urteil des BGH vom 16.07.2008 – VIII ZR 57/07 –, in dem der BGH feststellte, dass eine Nutzergruppenabtrennung für Heizkosten eine Messung der jeweiligen Gesamtverbräuche der Nutzergruppen voraussetze und die Differenzmethode dort nicht zu lässig sei. Dies begründete der BGH damals u.a. damit, dass eine Nutzergruppenabtrennung gemäß § 5 II S. 2 HeizkV dem Wortlaut nach eine Messung aller Nutzergruppen voraussetze.

Nunmehr führt der BGH zur Begründung aus, dass für die Kaltwasserkostenabrechnung keine dem § 5 II S.2 HeizkV vergleichbare Regelung existiere. Insofern sei dann auch die Differentmethode zulässig.

Praxistipp

Sieht man sich die BGH Entscheidung zur Nutzergruppenabtrennung bei Heizkosten genau an, so findet sich auch eine technische Begründung gegen die Differenzmethode, denn diese führt zu Kostenverschiebungen, weil sie durch eine Summierung von Messungenauigkeiten des Wärmezählers für die Gewerbeeinheit und des Eingangszählers, selbst wenn sich die Messungenauigkeiten innerhalb der zulässigen Messtoleranzen halten, zu einer erheblichen Abweichung von dem tatsächlichen Verbrauch in der Gewerbeeinheit und den Wohnungen führen kann. Zwar können auch bei der Vorerfassung durch gesonderte Wärmezähler für die Gewerbeeinheit und die Wohnungen Messungenauigkeiten auftreten. Die dadurch möglichen Verfälschungen des Ergebnisses fallen jedoch geringer als bei einer Differenzberechnung aus, da sie nur die Verteilung des vom Eingangszähler gemessenen Gesamtverbrauchs auf die Gewerbeeinheit und die Wohnungen beeinflussen, während sich die Messungenauigkeiten bei der Differenzberechnung einseitig zu Lasten der nicht vorerfassten Nutzergruppe auswirken können.

Technisch gilt dasselbe auch für Kaltwasserzähler. Nicht umsonst ist in der Rechtsprechung anerkannt, dass die Summe der Messwerte der Wohnungswasserzähler bis zu 25 % von den Messwerten des Hauptwasserzählers abweichen kann, ohne dass die Messungen als unplausibel angesehen werden müssten.

Daher wäre es ebenso gut vertretbar gewesen, auch für die Nutzergruppenabtrennung beim Kaltwasser eine Vorerfassung der Nutzergruppen zu verlangen.

Nach alledem spricht auch vieles dafür, soweit technisch möglich, die Messung der Nutzergruppenverbräuche mit Zwischenzählern vorzunehmen und die Vorverteilung auf diese Messergebnisse zu stützten.

Martin Alter
Rechtsanwalt