Die Untervermietung ist keine zulässige Einnahmequelle

Der BGH hat mit seiner Entscheidung vom 28.01.2026 zum Aktenzeichen VIII ZR 228/23 klargestellt, dass Mieter durch die Untervermietung keinen Gewinn erzielen dürfen. Damit hat er der nicht selten praktizierten Untervermietung als „Geschäftsmodell“ eine Absage erteilt.

Zum Sachverhalt

Ein Mieter in Berlin vermietete seine Wohnung während eines längeren Auslandaufenthalts ab 2020 an zwei Untermieter weiter – ohne vorher die Zustimmung der Vermieterin einzuholen. Die von ihm verlangte netto Untermiete war dabei mehr als doppelt so hoch, als die von ihm selbst gezahlte Grundmiete. Nachdem die Vermieterin davon erfuhr, mahnte sie den Hauptmieter zunächst wegen unerlaubter Untervermietung ab und sprach ihm anschließend die ordentliche fristgemäße Kündigung aus. Mangels Herausgabe der Wohnung klagte die Vermieterin schließlich auf Räumung. Während das Amtsgericht die Räumungsklage zunächst abwies, gab das Landgericht der Vermieterin Recht. Der Mieter legte dagegen beim BGH Revision ein.  

Die Entscheidung

Der BGH wies die Revision zurück und bestätigte die Entscheidung des Landgerichts. So habe der Mieter seine mietvertraglichen Pflichten sowohl durch die nicht vorab eingeholte Erlaubnis zur Untervermietung, als auch durch die erlangte Gewinnerzielung in nicht nur unerheblicher Weise schuldhaft verletzt. Diesem Vorwurf könne der Mieter nicht mit dem Verweis auf einen Anspruch gegen die Vermieterin auf Erlaubniserteilung zur Untervermietung entgegentreten. Denn aufgrund der Tatsache, dass der Mieter mit der Untervermietung gewinnbringende Einnahmen erzielte, habe ihm kein Anspruch auf Erlaubniserteilung zur Seite gestanden. Nach Ansicht des BGHs ist die Gewinnerzielungsabsicht kein berechtigtes Interesse eines Mieters an der Untervermietung. Die Stellung des Mieters aus dem Mietvertrag reiche nicht so weit, dass er aus der Wohnung (und damit mittelbar aus dem Eigentum des Vermieters) einen Gewinnanspruch durch Untervermietung ableiten könne. Aufgrund der erheblichen Verletzung mietvertraglicher Pflichten war die ordentliche Kündigung des Mietvertrags i.S.v. § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB zulässig.

Eva-Maria Meichsner
Rechtsanwältin