Die Bindungswirkung von Wohnungsabnahmeprotokollen

Das AG Hanau hat mit Urteil vom 11.04.2025 zum Aktenzeichen 32 C 37/24 bestätigt, dass der Inhalt eines von den Parteien unterzeichneten Abgabeprotokolls sowohl hinsichtlich aufgeführter Mängel der Mietsache als auch angegebener Mängelfreiheit bindend ist, es sei denn, die Mängel können im Zug einer üblichen Prüfung nicht erkannt werden oder die Parteien treffen abweichende Abreden.

Zum Sachverhalt

Der Entscheidung lag das Ende eines Wohnungsmietverhältnisses zu Grunde. Bei der Wohnungsabnahme stellten die Vermieter keine Mängel fest und gaben im Abnahmeprotokoll den Zustand der Mietwohnung als mangelfrei an. Das Protokoll wurde von den Vermietern und der Mieterin unterzeichnet. In der nachfolgenden Zeit forderten die Vermieter die Mieterin zur Zahlung noch offener Mietschulden auf. Die Mieterin verweigerte die Zahlung mit der Behauptung, die Wohnung sei während der Mietzeit bis zuletzt mangelfrei gewesen, sodass sie zur Mietminderung berechtigt gewesen sei. Eine Mangelbehebung durch die Vermieter hätte zu keinem Zeitpunkt stattgefunden. Bei der Fertigung des Abnahmeprotokolls hätte sie die Mängel nicht angegeben, aus Angst, von den Vermietern selbst für diese verantwortlich gemacht zu werden. Die Vermieter erhoben gegen die ehemalige Mieterin schließlich Zahlungsklage vor dem AG Hanau.

Zur Entscheidung

Mit Verweis auf das unterzeichnete Abnahmeprotokoll, in dem die Wohnung als mangelfrei beschrieben wurde, wies das AG Hanau die Behauptung der Mieter zurück und gab der Zahlungsklage statt. Nach Ansicht des AG Hanau steht die Behauptung der Mieterin, das Protokoll nur unterzeichnet habe, um nicht selbst für Schäden verantwortlich gemacht zu werden, der vereinbarten Protokollwirkung nicht entgegen. Ein Wohnungsabnahmeprotokoll sei eine bindende rechtsgeschäftliche Erklärung. Für deren Wirksamkeit komme es nicht auf die Motivation der Mieterin bei der Abgabe der Erklärung an.

Die Mieterin sei auch mit der Behauptung ausgeschlossen, während des Mietverhältnisses sei die Wohnung zu einem früheren Zeitpunkt mangelhaft gewesen. So hätten diese Mängel aufgrund der Angabe der Mieterin, die Vermieter hätten zu keinem Zeitpunkt die Mängel in der Wohnung behoben, noch bei Fertigung des Abnahmeprotokolls bestehen und im Protokoll angegeben werden müssen.

Nach Ansicht des AG Hanau könne sich die ehemalige Mieterin aufgrund Unterzeichnung des Abnahmeprotokolls auf Mängel der Wohnung somit nicht mehr berufen. Da ohne nachweisbare Mängel kein Mietminderungsanspruch der ehemaligen Mieterin bestand, erfolgte ihre Verurteilung zur Zahlung der eingeklagten Mietrückstände.

Eva-Maria Meichsner
Rechtsanwältin