Darstellung der Instandhaltungsrücklage in der Jahresabrechnung der WEG
Urteil des BGH vom 04.12.2009, Aktenzeichen V ZR 44/09
Gegenstand des Rechtsstreits war die isolierte Anfechtung eines Teils einer beschlossenen Jahresabrechnung, der die fehlerhafte Darstellung von Zuführungen zur Instandhaltungsrücklage betraf.
Der BGH stellte zunächst die Voraussetzungen für eine ordnungsgemäße Jahresabrechnung wie folgt dar:
- gemäß § 28 Absatz 3 WEG: Abrechnungserstellung nach Ablauf des Kalenderjahres;
- geordnete und übersichtliche Einnahmen- und Ausgabenrechnung;
- enthält Angaben über die Höhe der gebildeten Rücklagen;
- Verständlichkeit ohne Hinzuziehung fachlicher Unterstützung.
Aus diesen Anforderungen schlussfolgert der Bundesgerichtshof, die Abrechnung müsse, anders als ein Wirtschaftsplan, nicht die geschuldeten Zahlungen für die Instandhaltungsrücklage, sondern die tatsächlichen Einnahmen und Kosten ausweisen.
Die Darstellung von Zuführungen zur Instandhaltungsrücklage ist sowohl in der Rechtssprechung als auch in der Literatur heiß diskutiert worden. Der BGH erklärte ausdrücklich, sich keiner der bislang vertretenen Auffassungen anzuschließen.
Tatsächliche und geschuldete Zahlungen der Eigentümer auf die Rücklage sollten nach Ansicht des Bundesgerichtshofs sowohl in der Jahresgesamtabrechnung als auch in den Einzelabrechnungen weder als Ausgabe noch als sonstige Kosten gebucht werden. Vielmehr seien die tatsächlichen Zahlungen als Einnahmen dazustellen und zusätzlich auch die geschuldeten Zahlungen anzugeben.
Die tatsächlichen Zahlungseingänge seien wie Vorschüsse auf das Hausgeld Einnahmen der Gemeinschaft. Dabei sei es unerheblich, ob die Zahlungen auf dem allgemeinen Gemeinschaftskonto eingehen und von dort auf ein getrenntes Rücklagenkonto überwiesen werden, weil es sich hierbei nur um einen internen Buchungsvorgang handele.
Die Zuordnung der Zahlungseingänge zu Rücklagen führe auch nicht zu einem Geldabfluss, so dass eine Einordnung als Ausgabe oder sonstige Kosten ausgeschlossen sei. Insbesondere könnten Soll-Zahlungen, d.h. geschuldete aber tatsächlich nicht geleistete Zahlungen nicht auf ein Rücklagenkonto weitergeleitet werden. Die Buchung als fiktive Ausgabe ohne hinreichende Darstellung in der Rücklage sei nicht mehr nachvollziehbar, weil dann die Rücklage größer als tatsächlich erscheine.
Ausgehend vom Zweck der Abrechnung, den Wohnungseigentümern aufzuzeigen, welche Ausgaben und Einnahmen im Abrechnungszeitraum tatsächlich zu verzeichnen waren, dürften lediglich die tatsächlich erzielten Einnahmen und Ausgaben gebucht werden, weil allein dadurch den Wohnungseigentümern ermöglicht werde, die Vermögenslage der Gemeinschaft nachzuvollziehen und die Abrechnung zu prüfen.
Eine gesonderte Abrechnung der Rücklage sei nicht erforderlich, jedoch eine Darstellung der Entwicklung der Rücklage, die sowohl die tatsächlich erbrachten Zahlungen auf die Instandhaltungsrücklage, als auch die geschuldeten aber nicht aufgebrachten Beträge ausweise.
Diese Anforderungen seien sowohl in der Gesamt- als auch in den Einzelabrechnungen auszuweisen.
Da die Beschlussfassung über die Jahresabrechnung teilweise aufgehoben und für ungültig erklärt wurde, ist es nach Ansicht des BGH konsequent, gleichzeitig auch die Beschlüsse über die Entlastung des Verwalters sowie des Verwaltungsbeirates aufzuheben. Ein Beschluss über die Entlastung entspreche nur dann ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn Ansprüche gegen die zu entlastenden Personen nicht erkennbar sind. Erweist sich eine Jahresabrechnung, die der Verwalter erstellt hat und die durch den Beirat geprüft wurde jedoch als fehlerhaft, seien die Voraussetzungen für eine Entlastung nicht gegeben.
Angesichts dessen, dass die Abrechnungsperiode in den meisten WEG-Verwaltungen in diesen Zeiten gerade beginnt bzw. bereits auf Hochtouren läuft, sollte die Entscheidung unbedingt Berücksichtigung finden und ggf. eine Anpassung der Software vorgenommen werden.
Noreen Walther
Rechtsanwältin